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上海预热145万平方米土地 政府意在试探市场

2014-06-05 09:56

  上海楼市未见好转。金丰&佑威联合研究中心提供的监控数据显示,今年5月,上海市商品住宅成交面积为59.55万平方米,环比下跌21.78%。进入6月继续走低。

  后市不明朗,导致上海市土地相关部门开始“出招”:5月底一连推出多幅土地预热,包括对市区董家渡社区13、15号地块重新分割之后的规划公示。据21世纪经济报道记者统计,5月底上海预热的土地,面积约为145.37万平方米。

  综合多家第三方机构的研究分析,这批土地有三大特征:地块面积?。ㄕ嫉?0万平方米以下)、地处市中心地段、具备整体开发概念。德佑地产研究总监陆骑麟认为,政府同时推出这么多地块,意在试探市场。

  董家渡地块提前预热,即是出于上述原因。按照4万元/平方米的预期楼板价匡算,董家渡13、15地块总价超过300亿?!岸叶傻乜樘?,300亿不是一家开发商能拿下来,分割出让有利于整个区域的快速提升,并能获得更高溢价?!甭狡秣胨?。

  多数业内人士认为,今年土地溢价空间将受到挤压。将于2014年7月9日出让的黄浦五里桥地块,即使按照3.55亿元的起拍价匡算,楼板价也高达3.68万元/平方米,是自2003年以来起始单价最高的宅地。而目前该地块周边的紫荆新苑,二手房成交均价仅为40289元/平方米。

  上海对如此巨量的土地进行预热,源于土地市场和商品房市场的齐齐下滑。

  前不久上海已大幅削减了今年的土地出让指标,从去年的1000公顷下调了30%至700公顷。为避免流标,政府的推地动力也不足。5月除少量配套动迁用地外,仅成交2幅商住地,面积3.54万平方米,成交金额仅32.4472亿元?;褂辛椒乜橛捎谖奕司郝虿坏貌谎雍笠恢芄遗瞥鋈?。上海中原研究咨询部高级经理龚敏表示,从4-5月情况看,上海土地市场已跌入底部。

  而在商品住宅市场,上海已连续第6个月成交量同比下跌。

  据德佑地产市场研究部监控的数据显示,5月,上海商品住宅共计成交59.6万平方米,环比下跌21.8%,同比下跌34.9%。一手商品住宅成交量跌至2011年以来同期最低水平。德佑地产市场分析师赵葆根表示,5月上海楼市已经进入“冰冻预警”的阶段,6月份,开发商为了冲刺半年业绩,面临着更为严峻的去化压力,降价范围和幅度将会扩大。

  2014年前5个月上海商品住宅累计成交334.82万平方米,比去年同期下跌31.75%。金丰&佑威联合研究中心联席主任、佑威机构执行董事黄志坚也同意,4月、5月上海商品住宅的成交量不足60万平方米,是一个楼市遇冷确认的明显信号,价格下行的压力正在加大。

  现金流不够充足的开发商,已开始降价跑量。5月30日开盘的绿地海域笙辉,报价由2.8万元/平方米降至2.5万元/平方米;浦东张江板块的东郊紫园,5月31日推出小区最后35套房源,原均价7万元/平方米,打7.5折后均价在5万元/平方米左右。

  绿地集团董事长、总裁张玉良此前在接受媒体采访时指出,当前中国房地产市场,分化将进一步加剧,不能简单看空或看多。短期来看,预计未来3-4个月市场会继续呈现比较严峻的状态,但与此同时外部环境可能会发生一些变化,并随着时间的推移会起到一定调节作用。

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