上海中心大厦遇招商难题 锁定世界500强企业门槛太高

  亚洲第二高楼、中国第一高楼——上海中心大厦打响招租拉锯战。近日,上海中心大厦对外宣布,敲定由仲量联行和世邦魏理仕两家跨国代理行负责上海中心写字楼租赁业务,并正式启动全球招商工作。

  21万平方米的天量写字楼一次性入市,给上海写字楼市场带来了强烈的冲击。业内认为,作为陆家嘴“三高”中唯一由本土国资建设开发的高楼,上海中心大厦招租规模巨大,招租门槛无例外地锁定世界500强企业,预计首期招商工作将承受巨大压力。

  早在2012年初步预租后,上海中心大厦将冲击上海第一租金的消息就不断传出。然而,当该项目正式招商后,其租金水平却未能令市场惊艳。某代理机构负责写字楼租赁的高管透露:“目前上海中心方面未公布正式租金报价,但近期传出的报价在13~15元/平方米/天,只能算超甲级写字楼的中等水平。”

  记者了解到,截至目前,上海中心除了已公开的观复博物馆、诚品书店等意向租户外,还没有正式签订租赁合同的客户。“上海中心赶上了一个比较好的时机,因为这是小陆家嘴最后一幢综合办公楼,另一方面,跨国企业扩租的需求还在释放。”上海中心大厦公关总监朱亚萍告诉记者。

  “与其说上海中心大厦招租困难,不如说项目处于谨慎试水阶段更为贴切。”RET睿意德高级助理董事、中国商业地产研究中心总经理陈曦指出,这座超高层要实现70%的去化率,需要3年的时间,初期租金水平也只能做到同类写字楼的七八成。

  招商遇难题

  作为政府开发的城市地标,上海中心大厦总高632米,建筑体量相当于2个金茂大厦或1.5个环球金融中心,由此成为目前上海最大体量的写字楼项目。官方消息称,今年上半年上海中心大厦主体钢结构施工将全部完成,632米高度约在6月底7月初完成,外幕墙安装预计今年8月份全部完成,整个项目将在年内实现土建竣工。

  此外,上海中心大厦对于主力租户或首期代表性租户设置了一定的门槛,目标客户中相当一部分锁定优质的境外金融、境外现代服务业与其他世界500强企业,这使其招租推进速度十分缓慢。

  2013年6月,上海中心与台湾诚品生活在台北签署租赁协议,诚品生活将于2015年入驻上海中心的52、53层空中大堂及地下一层。当年8月,观复博物馆创始人马未都宣布观复博物馆将落户上海中心37楼。

  “诚品书店和观复博物馆只是签了意向协议,并未敲定合同,目前上海中心还没有签下一份正式合同。”前述代理机构高管指出,上海中心交付时间在明年一季度,留给首期招商的时间很有限,要在短期内吸引大客户还需在价格上做出让步。

  陈曦指出,首期客户往往具备更长的谈判周期与更强的谈判能力,谈判能力的焦点将体现在成交价格上,而首单或首批成交价格,又将对后续的租金成交表现产生显著的影响。他认为,除了在招租策略方面的考量外,上海中心大厦潜在的招租压力主要来源于三个方面,一是21万方办公体量集中释放,势必经历一个相对较长的消化期。二是项目正式上市阶段,将恰逢上海写字楼的历史供应高位,外围区域的竞争势必分流部分潜在客户。三是受到项目建筑结构的影响,办公区不宜实现中小面积的分割,存在同质化与缺乏灵活性的障碍。

  “我们已经开始收到很多外企与中资企业的问询,也有针对性地与一些目标公司进行了沟通,其中不少客户显示出对于上海中心的强烈兴趣。”世邦魏理仕中国区办公楼服务部业主代表负责人林天春指出,洽谈的目标公司主要为国际知名的银行、金融机构、商务中心、制造业、文化娱乐业、建筑师事务所等。

  业内人士透露,为尽早引进租户入驻,上海中心已开始采用“挖墙脚”的招租方式,向环球金融中心、金茂大厦等陆家嘴周边写字楼,和南京西路等板块的高端写字楼里的大客户发出邀请,并且以优惠的价格策略吸引其落户。

  “巨人”将止步

  上海中心大厦的招商缓慢,只是当下中国超高层规划建设热潮的冰山一角。陈曦认为,开发复合型的超高层地标项目的问题与压力,从主观层面看,在于如何实现项目整体的财务平衡。从客观层面看,一线城市主要在于城市局部节点的功能损伤,包括建筑相邻关系、城市交通压力等等;而在二线城市主要在于城市能级及产业结构是否能支撑该类项目的合理去化与收益预期。

  事实上,随着招商难、运营难等问题的日益浮现,我国一线城市盲目建造超高层的热潮已有所消褪。

  RET 睿意德中国商业地产研究中心报告显示,中国是全球拥有250 米以上超高层建筑最多的国家,共122 座,占全球总数一半以上,为排名第二的阿联酋数量的三倍,建筑平均高度超过300 米。其中,已建成超高层建筑有34% 位于华东,为最密集地区;在建的超高层建筑则主要集中于华中和华南,比重分别为23% 和21%。

  在待建的超高层建筑城市排名中,深圳共11座,位居全国第一,厦门、南京、天津、南宁分列二至五位。相比之下,北上广的开发节奏已经逐步放缓,而一些尚没有超高层建筑的三线城市,例如青岛、兰州、徐州,将会是未来超高层建筑开发非常盛行的城市。

  该研究中心分析发现,全球超高层建筑城市中,上海以17座超高层建筑、总高度5372米在全球超高层建筑前十城市次于迪拜,排名第二。而在上海中心大厦竣工以后,上海超高层建筑会进入一个相对的低潮期。

  “在上海中心大厦之后,上海近两年放缓了超高层的审批节奏,甚至在黄浦江沿岸严格控制建造高度,以保持城市的天际线和历史风貌。”上海一家国有企业高管向记者指出。

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