上海宅地流拍土地市场整体降温 政府大举推地托市

  2014年6月9日,上海市规划和国土资源管理局(下称“上海市规土局”)发布公告,终止了奉贤区海港开发区51-02(1)、52-02区域地块的出让。这意味着今年上海首现因竞买人数不足而流拍的住宅用地。

  早在5月底,上海市规土局一连推出多幅土地预热,包括对市区董家渡社区13、15号地块重新分割之后的规划公示。据统计,5月底上海预热的土地,面积超过145万平方米。在土地市场5月成交量和成交额双双下滑的形势下,上海土地相关部门的大举推地,则被市场解读为有意试探。

  “就目前沪上楼市的低迷态势来看,未来土地流拍或推迟竞拍等情况很可能还将频繁出现,而位置较为偏远的外围地块,如果没有重大利好政策的支撑,面临的此类风险尤大,特别是其中一些非住宅类或者住宅比重较低的地块。”德佑地产市场研究部主任陆骑麟对此表示。

  土地市场整体降温

  据德佑地产统计,2014年5月,上海市共出让经营性用地2幅,合计出让面积3.5万平方米,环比下跌90%,同比下跌91.8%;出让金额合计32.4亿元,环比下跌50.8%,同比下跌81%。

  上海一位不愿具名的规土局内部人士表示,总体而言,上海的土地市场还是正常的,上海市规土局的推地节奏受到市场的影响较小,与全国其他地方相比,上海这几年房地产市场还属于平稳阶段,一些位置较好的地块还是受到了开发商的追捧。

  “上海目前土地市场整体出现降温迹象,从量的角度看,自1月起,土地出让面积已经连续4个月下滑,5月甚至仅出让了2幅地块,是2012年3月后的最低值。”“从宏观上来讲,今年土地市场供应形势会比较严峻。按以往推地经验,1月到5月是推地考察期,6月份之后政府会加快推地进度。6月推出多宗地块不乏地处市中心的黄金地段,政府愿意拿出好地块进行尝试。虽然政府对整体市场走势没有十足的把握,但是在推地进程上仍是有一定参考的。”上海城市房地产估价有限公司咨询师邵明浩分析。

  而从上海土地交易网公示的出让公告来看,6月推出的重点地块有浦东新区周浦基H-K-1地块和H-K-2地块,均属于商业用地,起拍价也分别达到了15878万元和27822万元。不难看出,6月将推出的土地不仅在数量上,更是在质量上较5月有了一定的提升。

  “虽然上海土地价格总体下滑,但不同类型地块的情况也不一样,优质土地如市区和地铁沿线土地价格仍会走高;位置不佳的商办用地价格可能会走低,总体走下滑趋势;市区的优质地块还是可能拍出好价格的。”鸿毅资本总裁张义鸿表示,不论市场环境如何变幻,上海的好地块还是非常抢手的,优质土地稀缺且大受欢迎,优质土地的推出对市场回暖也许可以起到一定的振奋作用。

  竞地热情不足

  2014年6月5日,此前因竞买人数不足而延迟出让的两幅地块终于成功出让。其中浦东新区新场镇01单元C-02、C-03地块被上海深长城地产有限公司以7.62亿元竞得,溢价率12.26%,成交楼面地价8578元/平方米。而宝山罗店地块则被上海瑞龙投资管理有限公司以1.24亿元底价竞得,折合楼面地价4430元/平方米。

  德佑地产研究部总监陆骑麟表示,从浦东新区新场镇地块来看,起拍价的提升从而导致其溢价率相对较低,不过楼板价还是处于市场承受范围之内。其还表示,从这两宗地的出让来看,目前开发商拿地热情明显不足,上海土地市场降温明显,未来房价的下跌将会成为大概率事件。

  而近日奉贤区海港开发区51-02(1)、52-02区域地块的流拍,更加确认了上海土地市场遭遇“寒冰”的讯息。流拍的背后,一方面是由于该地块相对冷门,但更为重要的原因还是在于开发商购地热情已大为降低。

  关于土地流拍,克而瑞研究总监薛建雄分析认为,上海目前动迁成本很高,若政府预估土地价格拍不过动迁成本的话,就会造成流拍。他还表示,政府动迁力度是根据市场环境调节的。去年年底市场特别好,政府加快动迁,导致6月份大幅推地。

   

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