上海卖地试行“招挂复合” 开发商称参与成本将提高

  在土地出让模式的创新上,上海一直努力走在全国前列——继发文拟盘活存量工业用地之后的两个月内,上海土地市场又连推了3幅全新招挂复合出让模式的地块。其中,首幅被推出的宝山区淞南镇N12-0102单元03-01地块将于今日开标。

  据悉,这种全新的复合式土地出让,是招标和挂牌相结合的一种土地出让方式。在该出让方式下,土地公开公告方式不变,公证处于公告结束后一个工作日审核保证金,并于当日发布通知,确定具体交易方式,以及后续交易活动安排。根据审核情况,若通过保证金审核的有效申请人数达3人及以上,发布有竞价招标(即招标结合现场竞价方式确定受让人)通知,投标人数不对外披露。若通过审核的有效申请人数为1-2人,即发布挂牌通知,同时发布竞买人数。

  其中,位于杨浦新江湾国际社区辐射带的宝山区淞南镇N12-0102单元03-01地块由于有效申请人数为3人及以上,已被确定采用有竞价招标方式出让,投标、开标、评标日期为6月26日。

  位于普陀真如城市副中心辐射带的普陀区梅川社区W060901单元A2B-1、A2A-5(曹安市场、真西饭店)地块和奉贤区南桥新城09单元12A-02A、13A-01A地块则尚未确定拍地方式。

  记者获悉,早在4月,上海土地交易部门就召开了竞买人座谈会,告知与会开发商拟改革土地出让模式:计划采取招标和挂牌结合的方式,提高土地出让保证金比例,这一改革会先在商办地块推行,住宅地块暂不实施。以上3幅地块,确实都是商办用地。但目前并非所有商办土地都采取该种方式。

  “目前并没有对所有商办地块全面实施该种出让方式。”上海中原研究咨询部高级经理龚敏介绍,上述三块土地采取招挂复合方式,均具有市场需求难以预测的共性。

  她指出,这三幅地块周边土地,过去几年出让中大部分都以底价成交,但从地理位置或发展前景来看,产生溢价的可能性较大。这种地块采用招挂复合有两个好处,一是土地出让市场化,挂牌还是招标方式由市场需求来决定;更重要的是,无论最终采取哪种方式,都会将竞标人数控制在最低限度,从而抑制过度飙升的地价。

  也就是说,采用招挂复合形式,即使有现场竞价,也仅有2位竞买人。据上海区域市场研究部监测显示,今年前5个月上海共出让经营性用地78幅,其中仅4幅采用招标形式出让。挂牌出让的地块中,38幅地块竞买申请人数达到3人或3人以上,若全部以招标形式出让,则招标出让地块的占比将从5%大幅上升至50.6%。值得一提的是,其余竞买人数在3人以下的地块中,仅11幅竞买人数为2人,这也意味着按照目前推出的招挂复合出让方式,今年前5月可进入现场竞价环节的地块占比仅为14.6%。

  龚敏指出,招挂复合方式适合一些市场需求不确定的地块或是预计会产生较高溢价的地块,竞争者过多而造成高价的现象大大降低。“不过,从土地财政收入的角度来说,政府并不希望全面推广该种方式,且出让时间较长,不确定性较大。”龚敏补充指出,该种方式全面推广短期内可能会存在一定阻力!  

  一位开发商代表坦言,若所有地块都采取招标形式出让,参与的成本较高,尤其对于非热门地块,没有必要全都采取招标形式。他认为,就出让方的角度来说,招挂复合的出让模式也暂时不会大规模推行:“现在土地市场降温,门槛太高,出让方也会有自己的担心,‘招挂复合’主要是市里面的想法,目前来看每个区应该只是找几块地表态。”

  上海区域市场研究部副总监黄河滔亦指出,就目前上海的整体规划来看,招挂复合更适用于“可提升”区域规划的商业、办公类配套型地段,并通过市场选择来完善热门地块的整体规划。

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