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中华企业融资未达预期 上海地产重组不确定性增强

2014-07-10 09:39

  6月27日,停牌近一个月,并被认为是上海国资改革受益股的中华企业股份有限公司(以下简称“中华企业” )启动增发融资。

  根据中华企业非公开发行A股股票涉及关联交易公告及非公开发行A股股票预案两份材料,中华企业拟向包括控股股东上海地产(集团)有限公司(以下简称“上地集团”)在内的特定对象非公开发行股票,数量不超过14.12亿股,发行底价为4.25元,募集资金总额不超过60亿元。

  其中,上地集团拟以其持有的上海房地产经营(集团)有限公司10%股权、上??宸康夭⒂邢薰?0%股权和上海地产馨虹臵业有限公司100%股权参与认购。

  其余股票由其他特定对象以现金认购,募集资金不超过39亿元,其中,28亿元拟将投入上海徐汇区小闸镇项目,11亿元用作补充流动资金。

  对于母公司为中华企业注入优质资产的行为,金融机构大多态度宽容。上海易居房地产研究院研究员严跃进告诉时代周报记者,此次重组后,中华企业将获得徐家汇优质地块的开发权,这为其经营高端物业提供了基础,同时也利好中华企业补给资金、扩大规模。但6月30日,中华企业复牌后,股价却接连几日下挫,投资者用脚投票。有业内人士分析称,中华企业一直被认为是上地集团的上市平台,市场预期上地集团会效仿绿地借壳金丰投资的做法,将资产整体注入中华企业,但目前的结果不及预期。

  而亿翰智库房地产研究中心副主任张化东告诉时代周报记者,市场此前的预期其实并不理性,上地集团的上市之路道阻且长,目前仍然存在不确定性。

  财务窘境受累于战略误判

  中华企业是一家负债累累的公司。

  5月8日,中诚信证券评估有限公司发布报告指出,因项目储备和项目开发等产生大额资金需求,中华企业2013年债务规模增幅明显。当年末,公司资产负债率和总资本化率分别达到78.07%和72.23%,较2012年增加4.23和6.5个百分点。

  2014年一季度,中华企业的上述两项指标继续攀升,达到历史高点,为78.67%和73.9%。与业内其他房地产企业相比,这已属于较高水平。

  而中华企业自己也在今年一季度的季报中提到,因公司支付的银行利息较去年同期有较大幅度的增加,财务费用同比增加70.81%;同时,由于营业收入较去年同期大幅减少,营业税金及附加同比减少64.09%。

  中华企业的财务窘境受累于战略误判。

  2009年始,中华企业一度在土地市场上骁勇驰骋,做派激进。它曾以14亿元、28.1亿元、26.2亿元、7.4亿元、4.95亿元的高价竞得上海罗店新镇D1-2地块、杭州江干区章家坝R21-01/02地块、上海龙兴路R19-1号地块、苏州平江区2010-B-33地块以及江阴市澄地2009-C-100号地块,总地价至少高达80亿元。

  为了“吞”下这些昂贵的土地,中华企业2010年曾连发7笔地产信托和1笔证券信托,募集34亿元资金。“2012年,市场再度下行时,它甚至出售了总部大楼中华企业大厦5-27层相关物业。至今,昔年地王带来的资金压力依然扼住中华企业的咽喉。而且,这个企业的营销能力不强,对市场的把握也不够精准。”克尔瑞研究中心总监薛建雄对时代周报记者分析道。

  比如铂珏公馆(即罗店新镇D1-2地块),中华企业的拿地成本折合成楼板价已达9128元/平方米,如今卖2.3万元/平方米,但去化速度缓慢。据克尔瑞监测,去年7月以来,铂珏公馆分3次总共推出房源296套,截至今年5月初已售138套,去化率不足一半。

  又如中华企业•御品湾(即杭州江干区章家坝R21-01/02地块),该项目至今尚未开盘,但在杭州地产界却早已被认定为必亏的楼盘,甚至可能是杭州楼市史上亏损最大的楼盘。

  据时代周报记者了解,由于拿地价格较高,中华企业•御品湾的开盘单价或将接近3.5万-4万元/平方米,而据杭州透明售房网监测,其附近的万科大家•钱塘府均价3.6万元/平方米,东方御府(原江南御府)均价2.8万元/平方米,但在如今惨淡的行业背景下,也根本卖不动。

  中华企业甚至在早前发布的2013年年报中就已注明,对在开发项目杭州章家坝中华企业•御品湾地块计提存货跌价准备1.1亿元。

  无独有偶,誉品谷水湾(即上海龙兴路R19-1号地块)2013年4月首次开盘,但在2012年年报中,中华企业就已提及为该项目计提存货跌价2.58亿元。

  “即便是个败家子,中华企业仍然是上地集团的宠儿。”上海一位知名房产人士一言蔽之。

  上地集团将凯峰房产正在开发的上海徐汇区小闸镇项目注入中华企业。据业内预估,小闸镇项目入市后的货值可能高达195亿元,而馨虹置业是为推进长宁区239街坊地块项目而成立的公司,这一项目同样是核心地段的精品楼盘。

  对此,中华企业董事长朱胜杰表示,中华企业多年未在资本市场再融资,本轮增发融资对于调整公司财务结构有着重要意义。不过,母公司为中华企业注入优质资产的举动似乎不足以改变大家对这家企业的糟糕印象。

  “如今,房地产开发已经告别过去依靠资源赚钱的时代,小闸镇项目和长宁区239街坊地块项目何时可以销售,何时可以贡献业绩,都存在不确定性。而且某种程度上,中华企业是否具有拉动上述项目超预期发展的开发能力决定了它的股价能否上涨。但在大多数投资者看来,中华企业不具备这样的实力。”张化东说。


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