吴亚军:龙湖是相对保守的 不跟别人拼速度

  8月4日龙湖地产有限公司披露,截至2014年7月底七个月,集团累计实现合约销售金额人民币241.4亿元,同比减少9.96%;合同销售面积222.9万平方米,同比减少4.54%。

  按照全年目标570亿元计算,前七个月龙湖地产完成目标约42.35%。对此,龙湖似乎对目标完成信心十足。

  “当然上半年完成241.4亿元,离全年目标还是有一定距离,但是我们维持570亿的目标不变!绷紫葱泄偕勖飨诮袢照倏闹衅谝导ǚ⒉蓟嵘先缡乔康。

  同时,邵明晓表示,龙湖会灵活使用价格策略来促进销售。

  为努力完成全年目标,龙湖在去化率上也做了详细规划。据龙湖财务总监赵轶介绍,龙湖全年的供货大概在980亿,目前预计销售目标是570亿,目标去化率是58%。而980亿当中有370亿是上一年度的存货,预设去化率大概是45%到46%,预计能销售170亿;还有480亿是老项目的新一期,预设去化率为63%,预计能够销售300亿;另外133亿是全新项目,预设去化率是75%,预计能够销售100亿。

  赵轶表示,按照目前上半年的去化率逐步往下走,980亿的存货,去化率58%,是一定能达成的。同时公司在供货上也会保留弹性,随行就市,以此来逐步达成570亿的全年目标。

  在加紧去存货的同时,龙湖也在加大商业地产的投入。

  目前,龙湖主要在建商场10个,累计在建面积127.7万平方米。其中,天街系列在建面积为123.3万平方米,星悦荟系列4.4万平方米。据悉,北京的长楹天街在今年年底会开业。

  而邵明晓亦在中期业绩会上透露,每年就是一两个商业项目的规模,而且会布局在一些高能级城市,今年开始龙湖在一线城市会有项目开业,未来三年公司会在北京、上海、杭州、成都形成双天街的布局。

  至于拿地方面的策略,龙湖将采取观望态度。邵明晓表示,现在地价还不合适,目前看不到好的机会,下半年还是会采取稳健的策略。

  另外,赵轶亦表示,公司土储量已由满足5-7年开发调整为5年。今年也已基本完成新城市的进入目标,下半年无迫切投资取向。

  对此,龙湖地产董事长吴亚军则坦言,“我们是相对保守的,未来龙湖也不会跟别人拼增长,拼速度,我们是有意把速度放缓!

  其还强调:“龙湖不是惧怕未来,不是不敢面对竞争、不敢面对市场,但是我们做投资安排、财务安排,做存货管理安排的时候要基于安全考虑,这样才能持久发展,未来行业可能会呈现很多的机会,但很多公司已经不能在场上踢球了!

  以下是龙湖地产有限公司2014年度中期业绩发布会现场问答实录:

  现场提问:龙湖全年的销售目标是570亿,但是现在只完成了三成多,请问公司下半年会采取什么策略来达成目标?会怎么去库存?会不会考虑减价?

  邵明晓:我们会保持全年570亿的目标不变,当然上半年完成203亿,加上7月份的38亿,离全年目标还是有一定距离,但是我们维持570亿的目标不变。

  我们会灵活使用价格策略,但不能一概而论,在某些区位,某些项目可能会用价格的手段来促进销售。

  现场提问:内地现在放宽限购,这对公司下半年的发展有没有影响?预计政府下半年的政策走向是怎样?

  邵明晓:现在很多城市的销售是有挑战的,但是最近包括杭州在内的很多城市都放开了限购,而且我们也期待按揭方面会有一点改善,所以政策走向不会更差。

  限购令的影响有两个层面,第一是在数量上解决了一些人的购买资格,尤其在一些高层级城市,另外它对客户的心理预期也会有所推动,所以放松限购是正面的政策。在这种情况下,龙湖会把握住机会,把货量供出来,努力实现全年的销售目标。

  现场提问:龙湖在7月份重新梳理了以天街为主导的商业地产发展路径,商业地产对资金的要求比较高,公司会怎么解决资金方面的问题?

  邵明晓:做商业地产是一个重资产的业务,要平衡投入和周转之间的关系确实相当有难度。但是从2011年开始,龙湖就已经很明确地提出,把每年回款的10%投在持有商业上,包括买地、建造。这个比例是经过精算的,经过三年左右的往前推动,我们发现这是一个比较好的比例,它能够较好地平衡龙湖持有物业和销售物业的比例,当然这个比例肯定也会对销售物业的销售额增长带来一定的压力,但从长远看,这对龙湖来讲是具有战略价值的,所以我们会坚持这么做。

  此外,龙湖会非常小心地控制扩张节奏,按照现在的铺排,每年差不多就是一两个项目的规模,而且会布局在一些高能级城市,今年开始,龙湖在一线城市会有项目开业,北京的长楹天街在今年年底会开业,未来三年公司会在北京、上海、杭州、成都形成双天街的布局。在投入上、布局上,包括周转上我们会非常谨慎,这是龙湖商业地产的策略。

  现场提问:扩合作也是龙湖的一个运营关键词,公司选择合作的伙伴以及合作项目具体有哪些标准?合作项目的盈利指标有没有一个具体的要求?

  邵明晓:扩合作只是相对而言,因为龙湖在合作方面的策略是非常严谨的,过往我们只跟一些海外的基金有过合作。合作伙伴主要有两类,一类是在拿地的时候,主要还是跟像龙湖一样有品牌的,而且最好是上市的开发商合作。第二是更愿意跟财务型的基金进行同股同权合作,而且必须是真的股权,这是龙湖一个非常严格的界限。现在合作项目还不是龙湖最主要的部分,但是这部分会慢慢地适度增加。

  现场提问:龙湖今年的毛利率越来越靠近30%,以后会不会一直保持这个水平甚至以上?从销售数据看,龙湖好像越来越保守谨慎,比如营业额增长会比其它企业慢。

  赵轶:龙湖今年的竣备面积是685万平方米,上半年只竣备了142万平方米,所以住宅项目在毛利率这个盘面占比相对比较少,只占20%,而今年上半年毛利率达到30%以上主要是公司有一些商业项目在毛利率盘面里面占比比较高。从全年来看,因为今年可能还要继续消化2011年底和2012年在市场波动期销售的一些物业,所以全年的毛利率还是稳定在公司所引导的20%到30%这么一个稳定区间。

  吴亚军:其实龙湖的保守姿态是从2013年就开始的,不是从今天才开始。龙湖在2012年进的城市比较多,买地也比较多,但是在2013年买地整体偏少,开工量也做了大幅的调整,去年年终的时候新开工量减少了300万平方米,这使得我们现在存货量、负债率优于同行。这是基于我们对房地产行业的整体认知,有一句话叫房地产行业已经进入下半场,这个行业10年的黄金时代已经过去,现在说是进入了白银时代。

  龙湖在铺排新的城市,又在做大量持有商业的情况下,如果不提前做战略性的安排,我觉得这个公司会非常难受。从这一点上来讲,我们是相对保守的,未来龙湖也不会跟别人拼增长,拼速度,我们是有意把速度放缓,在这个重新打造自己的核心能力,提升管控,提高品质和品牌,迎接未来的这个行业可能到来的波动和泥泞期。

  现场提问:在市场占有率方面,龙湖除了在重庆能保持第一之外,其它城市的表现相比以前有所下降,未来这些城市的发展会是怎样?

  邵明晓:城市的排名看起来是一个很表面的问题,但是背后还是有逻辑的,这跟整个公司稳健的运营战略是相关的。跟同行相比,龙湖进入的城市数量还是不多,现在在进入的城市当中,龙湖在重庆是排第一的,在北京、杭州、成都都是在前5名,保持着相当的规模。

  这是一个策略选择,有两个原因,第一是因为龙湖对每个城市公司的要求,一个叫有回款的签约,另一个叫有营运的增长,就是实事求是的增长。比如说在北京,龙湖的北京公司始终保持80亿的签约规模,这个签约百分之百都是权益销售。在北京出现过百亿的公司都是用合作的方法,互相重复计算的,我们不希望公司过多地用这种方法去冲这种规模,因为要保持那种规模就要求在价格高点的时候买地,龙湖是没有合适的地宁愿不买,所以公司并不强求规模要在哪个城市做到第一。

  第二个原因,龙湖现在进入的高能级城市,包括在北京、上海、杭州、成都的核心区都有商场,这实际上是要沉淀一定的资金,这方面对销售物业的规模增长都有一定的影响,所以龙湖总体上还是实事求是的原则。

  现场提问:今年上半年公司的回款率是多少?跟以前相比是不是降低?

  邵明晓:回款率跟去年相比没有下降;乜盥试诹诓渴且桓銮靠刂浦副,当签约额、销售额和回款发生矛盾的时候,我们一定会选择回款,也就是对客户的筛选非常严格,龙湖不会要那种虚的、有泡沫的签约模式。

  龙湖上半年的回款率依然保持在90%以上,从集团到财务体系,到地区公司,基本上都是按这个标准来把控,未来也会坚持这样做,

  现场提问:今年上半年很多商业地产的出租率都有下跌,而且零售行业的增速今年也开始放缓,在这样的背景下,公司怎么看待对商业地产的前景?有没有一个预期的投资回报率?

  邵明晓:商业现在肯定是要直面竞争,龙湖的策略第一是布局在高能级城市,包括北京、上海、杭州、成都,重庆这边已经非常稳定。另外,其实龙湖商业地产的出租率在同行当中依然保持着很高的水平,虽然比去年微降了两个点,但还是在95%以上。任何一个行业,包括任何一个业务板块都必须面临竞争,在竞争当中压力会很大,但是要坚持做的话,还是能做好。我相信未来两三年商业的竞争会更加的激烈,但是商业地产的门槛还是非常高的,我们坚信能够真正坚持下来。

  现场提问:公司对下半年一、二、三线城市的房价走势有怎样的预测?会不会出现下跌的情况?

  邵明晓:我们认为一线城市和部分二线城市的房价整体上还是比较健康。但现在不能简单地说房价,一定要落到具体城市,而且是要落到城市的板块,现在即使是同一个城市里,不同板块之间也出现了分化。

  从供求关系这个角度来讲,其实大量的城市都存在着供应量比较饱和的情况,所以价格大幅度上涨的动力没有了,对从业者来说,龙湖还是保持灵活的价格策略,保持正常的去化,能够把房子卖出去,把钱收回来是最关键的。但是地价到现在为止还没改变,尤其是一线、二线城市,实际上政府的心态需要做一些调整。

  现场提问:龙湖其中一个目标是去存货,今年去存货的总量会控制在什么样的水平?会不会依靠减价去达到去存货的目标?

  邵明晓:龙湖的存货严格来说是指现房的存货,还有另外一个就是有进销存的管理,包括现房,包括一些可售货值。

  关于进销存的管理,龙湖从去年开始已经对开工量做了严格控制,所以今年全年的货源也不过900多亿,也就是说龙湖没有推动堆货来实现规模增长。另外,龙湖内部对现房的比例有一个严格指标,我们觉得在签约额的15%左右是相对可以接受的,而且这里不存在减价。

  现场提问:龙湖下半年的去化率大概是多少?

  赵轶:龙湖全年的供货大概在980亿,目前预计销售目标是570亿,目标去化率是58%。而980亿当中有370亿是上一年度的存货,预设去化率大概是45%到46%,预计能销售170亿;还有480亿是老项目的新一期,预设去化率为63%,预计能够销售300亿;另外133亿是全新项目,预设去化率是75%,预计能够销售100亿。

  这样预设去化率是跟我们上半年整体的去化率挂钩的,上半年公司整体的去化率是40%,其中老的存货去化率是30%左右,老项目新一期去化率是60%,全新项目去化率是70%多。按照目前这个去化率逐步往下走,980亿的存货,去化率58%,是一定能达成的。当然公司在供货上也会保留弹性,随行就市,以此来逐步达成570亿的全年目标。

  现场提问:吴总刚才说到现在内房的市场过了黄金时期,而且龙湖在住宅市场方面好像也有些保守,那您觉得下半年或者未来,整个内房市场会不会有其它;鱿?

  吴亚军:我不是对行业的未来非常悲观,再好的市场里头也会有冷的板块,但是在一片悲观的市场里头,也存在着可能看不见的机会,那就需要懂得和识别这样的机会,这是未来龙湖要锻造的能力,就是去读懂客户,看准机会。

  第二要有防守能力,就是对品质、节奏、欲望、成本的控制。如果不具有这样的能力的时候,我们会整体放缓开工的节奏,买地的节奏,这不是说保守,是安全。

  龙湖不是惧怕未来,不是不敢面对竞争、不敢面对市场,但是我们做投资安排、财务安排,做存货管理安排的时候要基于安全考虑,这样才能持久发展,未来行业可能会呈现很多的机会,但很多公司已经不能在场上踢球了。

  现场提问:今年整个土地市场都比较冷,龙湖会不会在下半年趁机多拿地?

  邵明晓:我们认为现在地价还不合适,下半年还是会采取稳健的策略,其实政府的心态还是蛮热的,公司目前还看不到好的机会。

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