11亿上海再拿地 佳兆业回归一线城市战略待考验

  当恒大、碧桂园等房企仍在三四线城市巡回作战,“旧改专业户”佳兆业近年来却开始回归一线掘金。8月6日上午,在上海的一场土地拍卖会上,佳兆业旗下上海新湾投资以11.55亿元的价格竞得上海青浦区重固镇一宗宅地,溢价率达51.69%,楼面价为7496元/平方米。

  在2013年就已完成国内一线城市布局的佳兆业,如今是国内土地市场上少有的活跃房企之一。仅今年1月至今,佳兆业就已经在惠州、苏州、南京、成都、深圳、上海等中心城市累计购入了11幅地块,总代价约135亿元。

  回归一线成为佳兆业近三年来战略转型的主基调。截至2013年末,一二线城市对佳兆业的销售贡献已达到58%。在佳兆业看来,一线城市土地更为稀缺,但需求强劲,消化速度快,市场风险较小。“佳兆业未来会以一二线城市为主,一二线城市的发展可能会达到70%,余下30%会留到二三线城市。”佳兆业方面对《中国经营报》记者表示。

  一线战略不改

  此番佳兆业拿下的上海青浦区地块位于青浦区重固镇张墅泾北侧,为纯住宅用地。地块东至崧建路,南至张墅泾,西至重艾路,北至大陆家浜;总出让面积90642.1平方米,容积率1.7,起始总价76140万元,起始楼板价为4941元/平方米。

  此次竞拍吸引包括合景泰富、宝龙、万科、宝业地产、新城、佳兆业等8家房企参与,竞价幅度一度从200万元增至500万元,最终被佳兆业以溢价51.69%的价格拿下。

  历史资料显示,青浦重固镇上一次有住宅用地出让还是在三年前。2011年2月重固镇重固食品站东侧地块仅3470.1元每平方米纯住宅用地被上海凤溪房产经营有限公司以1806万元竞得,竞得楼板价4337元/平方米,此次纯宅地的楼面价相较之前上涨7成。

  加上新获取的这幅地块在内,佳兆业在上海地区已经布局有7个项目,其中有3个项目是佳兆业在2012年时获得。2013年佳兆业又分别在浦东花木、嘉定徐行和奉贤庄行购入3幅地块,上海由此成为继其大本营深圳之外,佳兆业土地布局最多的一线城市。

  “佳兆业近年来确立了深耕已进入高价值城市的投资战略,对上海市场一直十分关注,以后如果有心仪的地块也会积极参与竞拍。”佳兆业方面表示,此次获取的地块受到青浦主城区以及虹桥枢纽的双重辐射,整体生活配套环境已经相当成熟,佳兆业看好此地块的前景,获得此项目后,佳兆业在一二线城市投资比例将进一步提高。

  今年以来,佳兆业是国内土地市场上最为活跃的房企之一:2014年1月和2月,佳兆业分别收购了8幅位于惠州、苏州、南京和成都的地块,应占总建筑面积约109.2万平方米,总代价约63亿元;今年4月,佳兆业联合生命人寿通过招拍挂方式以总代价54亿元,购得深圳市大鹏新区大鹏下沙片区一幅地块;随后的6月份,佳兆业又通过收购的方式,以约6.7亿元的代价收购了深圳市创展酒店发展有限公司51%的股权及债务,并由此获得了深圳市南山区的两幅地块。

  “一线城市市场仍有很大的发展空间,在现有环境下,佳兆业会始终秉承积极谨慎的拿地原则,不会‘为拿地而拿地’。此外,就一线城市而言,市场容量庞大,潜在首次置业及首次改善的刚需群体购房需求大,预期经济实用的刚需产品和改善型产品的成交会保持旺盛。”佳兆业方面表示,在拿地方面佳兆业并不激进,将通过合作拿地等各种可能的方式来平衡运营风险。

  作为向一线开发商迈进的跳板,佳兆业从2011年下半年起开始加大一二线城市土地的投资力度,是内地最先转向一二线城市的大型开发商之一。到去年底,佳兆业来自于一二线城市的销售贡献已达到58%。“预计未来来自一二线城市的销售贡献率占比将达到60%~70%的水平。”佳兆业主席郭英年表示。

   地王的挑战 去化成疑

   回归一线城市给佳兆业财务报表上带来的最明显变化就是销售均价的逐年上涨。数据显示,截至2013年年底,佳兆业的合约销售平均售价为每平方米9760元,同比增长达到45%,而到了今年6月底,佳兆业的销售均价则按年增长了28%,达每平方米11856元,其中6月份的销售均价更是达到每平方米13142元。佳兆业副主席谭礼宁在年初预计,今年佳兆业的销售均价预计可上升至每平方米10500元。

  “通常一二线城市的项目销售单价较高,佳兆业销售均价的上涨得益于其重新回归一二线城市的战略转移”。CRIC研究中心人士认为,销售均价的上涨将帮助佳兆业改善其利润率,去年其核心纯利确实因此大增65%至27.86亿元,毛利率则由2012年的32.5%增加至2013年的33.8%。

  销售均价的上涨在提高利润回报的同时,对佳兆业的去化率则提出了挑战。截至今年上半年,佳兆业累计实现的合约销售仅为112亿元,同比上升仅有1%,销售面积方面也按年减少了21%,约941707平方米,距离其今年300亿元的销售目标仍有相当的距离。

  根据佳兆业的推盘计划,今年的可售货值将达550亿元,可售面积则将增长27%至516.7万平方米。要完成300亿元的预期目标,佳兆业的整体去化率需要达到近60%的水平。

  据佳兆业方面透露的信息,今年佳兆业多个一线城市的项目都将推向市场,其中包括佳兆业去年拿下的广州黄埔地王项目。该项目地块总成本近50亿元,楼面地价11812元/平方米,在去年佳兆业拿下该项目时,地块的价格已贵过附近楼价,加上配建的保障房面积,不少业内人士预计该地块最终的项目售价将超过2万元每平方米。

  广州房地产资深人士告诉记者,黄埔区虽然是广州老城区,但由于石化企业集中,居住环境一直都不太理想。居民通;嵫≡窳俳穆芨、新塘等区域居住;破业脑谑垡皇致ヅ探仙,去年佳兆业创纪录拍下地王时,当地楼价一度每平方米上涨了近千元!

  但从今年开始,黄埔的楼价又再度不温不火,甚至有所下滑。截止到今年6月,广州房管部门官网数据显示,该区住宅均价在1.44万元/平方米。而靠近佳兆业黄埔地王附近的楼盘,中颐海伦堡今年二手售价一直在1万元/平方米徘徊。“面粉”比“面包”贵的情况依旧没有扭转,在这种市场环境下佳兆业如何“点石成金”?

  “面对较高的成本压力以及一线城市仍然从严的政策调控环境,佳兆业显然需要更为灵活的定价策略,才能确保去化率的提升。”穆迪预期,佳兆业需要在未来的12~18个月内维持其现有的销售执行能力,才能在下半年更激烈的市场竞争中接近其预定的300亿元销售目标。

  8月5日,佳兆业去年创造的另一地王,广州白云区同宝路项目规划出台。该地王折合的楼面地价达到2.56万元/平方米,加上配建的保障房,当时有人预计该项目售价需要达到5万元/平方米方可保本。该项目确实有着不错的山水资源,但周边二手楼价依然维持在1.6万~1.9万元/平方米左右。现阶段还难以评价其销售情况,但佳兆业显然需要更高明的销售策略。

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