商业地产如何资产证券化:从持有型物业到经营性资产

  国家领导人在国务院办公会上数次强调,要解决中小企业融资难和融资成本高的问题。这正说明问题的严重和复杂,解决当下中小企业融资难、融资贵,及金融资本对实体经济支持乏力等问题还有很长的路要走。

  商业地产的末端恰恰是中小企业,超大型外壳的购物中心内部也是由无数中小实体企业构成。商业地产作为商品流通的通道,对金融产品需求更为迫切;因此,除了政府的支持,更需要科学的结构设计和资本市场的力量来推动。

  商业地产不仅仅是高楼大厦等重资产,地价寸土寸金,金融泡沫泛滥,企业拥有相应的重资产,既可以保值增值,又能够保持企业的形象与稳定。因此,去化率对商业地产开发商来说似乎并不重要。为了保有一定比例的经营性物业,许多房地产商都选择持有一部分物业。

  但是,在融资成本加大的时候,商业地产开发商持有的物业有时候会成为烫手山芋。目前,国内很少有商业地产租金收益足以支付贷款成本的例子。在泡沫泛滥的房地产市场上,如何做好资产配置,成为国内外投行家们关注的焦点。湖边钓竿林立,说明水中有鱼,许多企业和富人的资产配置不合理,才引来趋之若鹜的投饵银行家。

  那么,怎么样的资产配置才算合理,如何让资产的比重变轻?除了企业自身的调整,更需要开放资本市场。时下有一个词流行开来,这个词叫“资产证券化”。但复杂的资本结构设计和高昂的通道成本,让重资产变轻的过程显得尤其沉重。

  但每条路上都不乏先行者。国内商业地产的领军企业万达集团在快速复制万达广场,几乎所有的物业都配置了万达百货和万达影院,持有型物业是重资产,经营性资产的百货和影院则是轻资产。商业地产供应饱和或接近饱和的地区,当重资产滞涨或者折价的时候,万达百货或者万达影院会发挥更大的磐石作用。

  美国的铁狮门广泛收购、重建、发展和管理房地产的经验,使其能够识别可能被别人忽视的资产的内在价值。作为存续了一百多年的商业地产品牌,它最擅长开发并与管理密切结合?梢运邓坏鞘澜缫涣鞯姆康夭悼⑸,更是优秀的运营商及基金管理公司。之所以它能不断取得成功,是因为该公司在不断开发新市场方面,采取大胆果断的行动。更重要的是它还始终坚持为合作伙伴、投资者、住户等创造优异价值。

  铁狮门之所以拥有创造价值的非凡能力,主要因为他们总是能在困难重重之中发掘机会。作为房地产运营商巨头铁狮门,它拥有房地产行业各个领域的专家,能够充分利用任何房地产的价值,从而可以实现在所投资市场得到超越平均水平的回报。当我们惊叹克菜斯勒中心完美的同时,更应该看到它轻资产的绚丽。

  今年以来,越来越多的外资大鳄增持国内商业地产。有统计数据显示,今年二季度亚太区商用物业投资市场录得共254亿美元的投资额,较一季度上升9%,中国物业投资额环比增长66%至56亿美元,成为增幅最大的国家之一。其中,以非上市基金及机构投资者为主力的外资,二季度参与亚太区物业投资的占比创下金融;岳吹男赂。

  全球最大办公解决方案供应商英国雷格斯也宣布大举进军华南市场,该公司已在广州、深圳、佛山等华南区多个中心城市安营扎寨。据了解,目前该公司新增写字楼物业办公中心6家,区域内办公中心总量超过20家,未来还将进一步深化布局华南市场。境外基金基汇资本在近一年内以合计104.6亿港元的价格,成功收购了李嘉诚旗下的广州西城都荟与北京盈科中心两宗商用物业。

  随着去泡沫化时代的到来,商业地产在优胜劣汰的洗礼中一定会诞生许多新形态的企业。不仅仅是国内万达集团雄心勃勃,著名的铁狮门大举开拓中国市场,还有目前全球最大的房地产投资公司之一,新加坡政府产业投资有限公司对巨大的中国商业地产市场虎视眈眈。

       总之,随着商业地产运营高手的加盟,商业地产会通过并购、重组、资产证券化等丰富的形式,让运营和经营者都变得轻松起来。而那些变得轻松的资产,会更容易在资本市场上轻盈飞翔。

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