商业地产前景良好 主题地产还没找到好的盈利模式

  “中国住宅市场在未来30年依然需求巨大”,新城控股高级副总裁欧阳捷近期接受记者专访时表示,但是“购房贷款利率和首付比率政策抑制了刚性需求和改善型需求”。

  欧阳捷仅分析刚性市场需求称,根据数据显示,每年全国结婚人口达到1300多万对,从城 市化率50%来看,每年城镇结婚人口将达到700多万对,另外3对结婚人口可能会产生1对离婚人口。按照保守算法,假定50%左右的结婚人口将购房,30%离婚人口将购房,两者结合,将产生400多万套购房需求。“加上改善型需求,农村人口进城买房需求”,他表示,房屋需求量非常大,至少可以延续30年。

  但是住房市场面临的最大问题是生态圈比较严峻,他表示,“购房贷款利率和首付比率政策抑制了刚性需求和改善型需求,购房者资金支付能力明显不足导致住房市场面临困境” 。

  另外,目前供求关系上已经产生了明显的变化,除一线城市之外,其他城市基本处于供求平衡或者供过应求状态。他列举数据分析,前几年城镇化速度低于住房建设速度,每年城镇化率增加1%,住房建设速度增加约5%,长时间形成的剪刀差效应越来越大。从住房土地市场供应来看,2005年-2009年年均供应量6.48万公顷,2010年-2013年年均供应量12万公顷,翻了将近一番。另外,房地产企业产能巨大,现在处于去产能期间。几个因素叠加导致市场竞争环境恶化,但市场的需求仍然存在,短期内住宅市场波动才是市场经济”。

  除此之外,欧阳捷还分析了商业地产前景,他表示,商业地产市场机会很大,目前全国商业地产总建设面积约2.5亿平方米,其中80%是分布在一线城市和二线城市,而对于三四线城市甚至五线城市来说,几乎没有新形态的商业地产,如果将一二线城市的商业综合体模式推广到三四五线城市,会带来新的市场需求。“但商业地产的问题在于,三四五线城市的市场容量有限,如何把控好体量与市场容量之间的关系是重点”,他提醒道。

  对于旅游地产、文化地产、教育地产、养老地产以及产业地产等主题地产,他直言,“还没找到很好的盈利模式”。

  比如旅游地产的模式不具备可持续性,他分析,旅游地产主要依托于自然资源,而自然资源可复制性不强,如果投资者投资20万购买旅游地产,就为了每年住半个月,这样看来没有意义,如果把钱投资到其他方面,利息收入完全可以覆盖短期的旅行住宿费用。

  “教育地产也没有找到很好的模式,基本是打着教育旗号卖房子”,他坦言,对于文化地产来说,全面复制推广量不会太大。因为三四线城市的文化不具备领先性,文化地产在三 四线城市几乎没法复制,而一二线城市容量有限。

  他还称,产业地产未来几年可能还有一些机会,但再长远机会就很少。中国的产业不是很 景气,虽然GDP增长率达到7%,但以前产能过大导致产能过剩,要把过剩的产能消化掉,而转型过程中找不到新的模式和方式。从整个产业来看,并没有很多新的朝阳产业,新兴产业。

  相对而言,欧阳捷比较看好养老地产未来的前景,他表示,“养老地产未来可能有很大的机会,但目前都是赔钱,还没有企业找到好的盈利模式”,老年人节俭品德会会影响未来在养老地产领域的消费,他们更多可能会选择居家养老。但是随着老年人口增加,富裕程度提高,心态会越来越好,传承资产的意识淡化,养老地产的模式可能会出现新的变化,这样来看,养老地产未来会有很大机会。

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