解析“地产+X”地产商8大转型路径 转型升级如何走向?

  一、地产+园区:微笑曲线的价值延伸

  代表开发商:华夏幸福、张江高科

  商业模式:园区+地产

  利润回报:★★★★★

  开发难度:★★★★★

  前景展望:★★★★★

  园区,也即产业地产,是工业地产的升级与换代,是围绕着微笑曲线构建的产业价值链一体化平台,以产业为依托,地产为载体,实现土地的整体开发与运营。

  华夏幸;倒煞萦邢薰臼瞧渲械湫痛。这家创立于1998年的公司,创造了园区开发运营与城镇开发建设相互促进的“产业新城模式”,也成就其近年来的飞速发展。

  其“园区+地产”模式,成为业界样本;男腋;翟诒本┲鼙呓记厥写蛟斓墓贪膊敌鲁,被业界视为未来中国城镇发展的样本之一。固安在华夏幸;档耐蹲蚀,逐步建成福朋酒店、中央公园、幸福天街、创业大厦、固安规划馆等多个项目。这个县也从2003年,财政收入不足亿元,位居全市后两名;发展到2011年,财政收入突破10亿元;2013年,预计突破25亿元,连续六年财政收入增幅居全市之首。

  对房地产企业而言,产业地产建设与传统房地产开发具有部分替代性。而当前国家对传统房地产项目不断的进行调控,作为替代性的建设项目这也客观上为产业地产建设创造了更大的经营空间,客观上减少了产业地产的投资风险,提高了运营的稳定性和可控性。产业地产融合产业经济发展和房地产发展两个概念,突出地产作为产业经济发展平台的功能作用,也将得到更多人的认可和关注,具有稳定的发展空间。

  二、地产+旅游:稀缺资源价值最大化

  代表开发商:华侨城雅居乐新华联

  商业模式:旅游资源+地产

  利润回报:★★★★★

  开发难度:★★★★

  前景展望:★★★★★

  依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目,可称为旅游房地产。较之一般的住宅,旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接,具有更好的自然景观、建筑景观,同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。

  以旅游地产的“鼻祖”华侨城为例,华侨城是国内从事“旅游”+“地产”开发的先驱者,其属下的四大主题公园也国内最为成熟的,规模更是全国之最。

  华侨城的主题公园包括锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗和欢乐谷。

  华侨城的房地产项目都是围绕主题公园来做的。旅游地产项目一般选址为城市周遍地区,而这些地方的楼面价格普遍较低;瘸侵魈夤暗某晒,对周边房价产生的影响是巨大的,这便是旅游地产的魅力所在。低价拿地,高价出售便是华侨城秘诀之一。

  与普通住宅、商业地产不同的是,旅游地产高度依附于旅游业的发展水平,具有科学的规划、功能复合、附加值较高和宜于投资等特征。这些特征使旅游地产在居住品质、投资价值和发展前景方面,比单一的住宅或商业地产项目具有更多的优势,因而备受开发商和购房者关注和青睐。投资规模之大、拿地数目之多、进驻领地速度之快,从一组组惊人数字中,我们可以看到房地产龙头企业正随着市场创新的步伐,在旅游地产领域里进行着观念创新和战略创新。

  三、地产+物流:电商时代的线下商机

  代表开发商:中粮集团、绿地集团、沃尔玛、阿里巴巴、娃哈哈

  商业模式:仓储+租金

  利润回报:★★★★

  开发难度:★★★★★

  前景展望:★★★★★

  地产+物流的模式,自电子商务盛行后,也一直备受关注。所谓“物流地产”,指的是由企业选地建成相关物流设施后,再转租给制造商、零售商、物流公司等客户,并组织资产管理队伍进行物业管理,提供物业相关服务。

  据业内测算,仅有10%的投资回报率。值得注意的是物流仓储设施必须在5%的空置率下才能保持10%的回报,如果空置率达到15%,利润就会被挤压。

  阿里巴巴创始人马云发起的菜鸟网络,先后在天津、上海、广州、武汉布局物流地产,共涉及9个核心城市,二十几个中转城市,2000多个城市网点,总投资规模超过3000亿元。然而电商、房企物流公司大规模且超出实际需要的圈地方法,大多都是因工业用地的价格较为便宜而去囤积,再以物流的名义去实行,而这样吞噬掉的巨额资金,将对企业的现金流和财务安全提出了严峻的考研。

  根据《2013-2017年中国物流地产行业发展模式与投资前景分析报告》数据显示,2011年北京、广州、济南等城市的仓储价格同比增长了20%-30%,而上海的不少大型仓储的租金更是上涨了近50%。专家预计,预计在未来3至5年内,中国将成为全世界最大的物流合同市场,其最大推动力来自电商的发展。


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