上海世博园区地下将建77万平城市综合体 2016全面投用

  经过20多年的发展,上海的商业地下空间经历了几个层级的演变,而世博园区地下空间无疑将成为当今科技含量最高、规划最合理的地下空间范例。

  AB片区与一轴四馆

  实现地下全贯通

  早在2013年的地下空间与现代城市中心国际研讨会上,世博园A、B片区将建大型地下空间的消息就引起了关注。其中规划成为“世界级商务社区”的世博A片区将建成“绿谷”,项目位于A片区核心区域,共有4个街坊8幅地块,地上总面积为21万平方米,地下20万平方米,地上地下开发面积比近11。绿谷街坊功能高度复合,包括办公、零售、餐饮、文化、服务、酒店等,整个项目采取地下地上统一设计、地下空间统一建设的开发策略。世博B片区为央企总部基地,整个片区的规划用地面积18.72公顷,地上总建筑面积60万平方米,地下空间约45万平方米,地上地下开发面积比达到43。

  世博园区地下空间的功能包括地下道路、地下交通、车库、商场、文化娱乐、地下能源中心、市政综合管沟、建设设备用房等,几乎涵盖了地下空间开发利用的所有类型。很多绿色技术将在世博园区“地下造城”过程中得到应用。

  在前不久结束的2014年地下空间与城市综合体国际研讨会上,上海世博发展集团副总裁席群锋介绍了世博园区地下空间的建设情况。到今年底,B片区央企总部将有六成以上建筑实现结构封顶;2015年B片区部分建筑可投入使用;到2016年底,联系周边及轨道交通车站的超大规模地下空间,以“统一管理”为目标的央企总部基地将全面投入使用。A片区的“绿谷”项目,预计至2014年底,一期地下空间全面达到设计相对标高±0.00,二期一区基坑完成结构大底板。“绿谷”预计将在2016年底建成,建设完成后,世博园区A、B片区77万平方米的地下空间将与原“一轴四馆”(世博轴、中国馆、世博会主题馆、世博中心)地下空间全部贯通。

  地下商业空间发展

  历经4代演变

  上海市最早的商业地下空间是建设于1993年,位于人民广场商圈的香港名店街。自此之后,上海的商业地下空间历经几个层级的演变。最初的香港名店街在开发之初就把商业营收作为最直观的开发目标,因此整个项目的单位分割面积都在40-60平方米,89间商铺并排形成一主一副通道的剪刀型购物长廊,有意迎合了主流零售店对物业的要求。但由于开发时间较早,地下空间不仅没有考虑到商业以外的公共休憩空间、社会生活服务等功能,即使是商业功能也仅以零售为主,缺乏餐饮娱乐之类的业态。

  第二代的地下空间则进一步将地铁和交通功能纳入项目的整体设计中。例如,淮海路的香黛广场直接与商务楼连通、中山公园的米兰广场成为了地铁与购物中心的通道,这一时期的地下空间已经更多地考虑了公共服务功能,商业业态也更为多样化,但依然缺乏统一规划的概念。

  以五角场环岛为代表的第三代地下空间不仅功能更复合化,项目设计的整体性也更强。五角场环岛在规划初期就强调了“地下接口规格统一化”、“地下空间功能分配化”、“地下空间多层次共享化”,整个“岛”被分为休闲餐饮区、生活服务区及展示区,和五角场商圈的各大购物中心相连,将整个五角场商圈融会贯通。

  采取统一建设模式

  形成公共空间新理念

  而世博园区地下空间则无疑代表最新一代的地下空间设计理念和建造技术。世博园区地下空间开发将采取“统一规划、统一设计、统一建设、统一管理”的模式。例如,B片区28幢总部大楼,如果都单独设计、建设,空间使用势必会各自为政,弊端一旦形成将难以逆转。未来,每一幢大楼的地下空间,都可通达轨道交通8号线、7号线和13号线;多达两万个地下停车位以及公共通道和人防工程将实现共享。由于统一规划,每幢大楼不必建造各自的机动车地下车库出入口,仅一个出入口及坡道就可节约地面土地500平方米,“寸土寸金”的B片区绿化率将达到20%左右。

  借地下空间的统一规划、统一设计、统一施工和统一管理,不仅可有效提高土地资源的利用率,改善地下空间的环境质量,世博园区的整体功能和品质也将迈上一个新台阶,进而促使各投资方和管理方形成“公共空间”的新理念。

  除了设计上的统一性,世博园区在技术上的运用也是领先的。例如,由于地下停车场空间较大,地下车库将采用反向寻车系统,将线圈感应器、视频识别车牌摄像头、车辆RFID阅读器、停车位占用检测器四种传感器组合利用,合理布置在地下空间车辆行驶的关键节点上,通过寻车终端为车主提供反向寻车服务。

  此外,世博园区的绿色建筑实施比例将达到100%,新建建筑区域可再生能源及清洁能源利用率大于30%,整体建筑节能率高于65%。美国绿色建筑协会向世博园区城市最佳实践区颁发了LEED-ND最高级别铂金级预认证,城市最佳实践区成为北美地区之外首个获得这一级别认证的项目。

  世博板块商业体量不断扩大

  目前,世博板块内已经有了上海最大的购物中心—世博源。世博源总建筑面积为33万平方米,目前的商业经营面积约10.8万平方米,主体建筑南北绵延1100米,东西跨度130米,分为地上二层和地下二层。整个项目自上而下,自北向南,形成“二街五区”的格局,并结合了各种大型景观。本报之前报道过世博源在人流动线、业态布局等方面存在的缺陷。目前世博源也采用各种手段聚拢人气,例如在“十一”期间,世博源二层空间出现了面积达5万平方米,绵延1公里的“天空农庄”,这不仅是上海迄今为止规模最大的屋顶绿化项目,还包含了各种体验环节,这一新奇的绿色消费项目也将世博源的日均客流量拉升至超过30万人次。虽然世博源的人气有所提升,但据仲量联行发布的报告显示,世博源在服装等零售业态的营业状况仍需改进。也就是说,目前世博源的商业体量还未被市场很好地消化。

  此外,另一个将在世博板块建成的项目—前滩中心,位于轨交东方体育中心站上盖,占地面积约8万平方米,规划容量31.88万平方米,拥有一个10万平方米的低密度步行商业广场、一栋高约270米的甲级办公楼和一个五星级商务酒店,其中270米高的甲级办公楼将是世博地区最高的地标性建筑。“前滩中心”所有项目将在2016年底前陆续开工,2019年左右全面竣工并交付使用。目前项目的25-01地块(核心商业区)已率先开工,计划在2018年底完工。

  随着世博源的面市、前滩中心的开工,今后世博板块的商业项目体量还将不断扩大。虽然世博园区地下空间的商业业态可以和其他商业项目进行差异化设置,但在总量巨大且目前世博源的商业体量还未被市场完全消化的情况下,世博园区地下空间商业体量的市场接受度如何,仍有待观察。

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