上海高端市场“抢眼” 物流地产逆市井喷

  10月21日,戴德梁行2014年第三季度上海房地产市场分析报告出炉,相较广州楼市的“失衡”,上海市场显现的更多是“坚守”。

  发布会上,展望上海楼市后续走势,戴德梁行华东区综合住宅服务主管伍惠敏表示,在目前的“分类调控”战略下,“一线城市仍将受到严控,上海在2014年内绝对不会放松限购”。

  在“坚守”限购下,伍惠敏指出,限贷放松并未根本扭转楼市基本面,未来市场走势更需“维稳”,而接下来的第四季度绝对是“销售窗口期”,但价格不会出现“上升拐点”。

  不同于依旧“暗淡”的传统住宅地产,“低调”发力的高端物流地产市场的井喷已经来临!按罅抗诜谴澄锪鞯夭⒓巴蹲世嘈幸捣追子咳胛锪鞯夭煊蚴2014年中国物流地产市场最大的特点!贝鞯铝盒兄泄ひ导段锪鞯夭恐鞴芩罩窃ㄔ诜⒉蓟嵘先缡撬。

  高端市场“抢眼”

  戴德梁行华东区综合住宅服务部数据显示,2014年第三季度,上海住宅市场成交仍处于低位,整体成交面积为214万平方米,较去年同期下跌31.5%,环比今年第二季度上升1.7%,基本持平。

  然而,成交量的不景气却未导致成交均价的下跌,相反,今年三季度上海的成交均价同比和环比分别上升了9.9%和1.0%,整体均价2.69万元/平方米。

  伍惠敏认为,成交均价不降反升恰恰说明限购政策的实施并未达到其预期的效果,但却不能忽视“市场对政策的高度敏感”。

  据她介绍,2014年二季度以来,多个城市限购政策松动,影响着市场对上海的限购政策预期,6-7月间上海住宅市场成交量出现明显回升,而随着7月中旬上海政府明确表态“限购不放松”,8月上海住宅市场成交量迅速下跌,时至9月,央行出台限贷新规,成交量又迅速回升。

  值得关注的是,在成交增幅甚微的三季度,上海高端豪宅市场的表现却异!扒姥邸,“豪宅总价及单价相对较高,对楼市的整体销量有着不小的影响”。

  据悉,万科翡翠滨江以超10亿元夺9月销冠,并以3.1亿元顶层复式,打破汤臣一品保持的最贵公寓记录。市场分析指出,万科翡翠滨江获得如此销量,无疑为上海高端市场注入强心剂。

  从具体数据来看,第三季度上海6万元/平方米以上高端住宅成交面积上升明显,环比第二季度上升17.9%,达10.4万平方米,其中高端公寓成交面积为8.4万平方米,黄浦滨江及老西门板块成交量居前。

  戴德梁行数据显示,在价格方面,上海传统高端住宅板块与新兴高端住宅板块呈现梯级关系。自2011年执行限购至今,上海市中心传统高端住宅板块整体成交均价上升约13.5%。而同区域新兴高端住宅板块上升约9.7%。

  同时,伍惠敏指出,目前上述两个高端住宅板块同时承压中。2011年至2014年9月,两个市场的新增供应套数与成交套数比,分别为1.20和1.09,略高于1.06的全市平均水平,但都在可控范围。

  “覆盖面有限,上海高端住宅市场并不受惠!倍杂诠烨跋ν瞥龅难胄行抡,伍惠敏如是评价。在她看来,上海推出的现代放开细则强调“针对普通住宅”,追求小面积、低总价产品的刚需型职业者收益最大,而对高端市场没有实质影响。

  物流地产“井喷”

  在房地产调控政策中一再受挫后,传统住宅地产开发商开始试水“稀缺”的高端物流地产领域,在他们看来,这不失为一个“有潜力”的新利润增长点。

  早在戴德梁行南京房地产发展趋势论坛上,苏智渊就曾表示,“过去的五到八年,一大批不同品牌、不同实力的工业地产开发商充斥于行业当中,发展到今天,其实已经进入到了一个群雄逐鹿的阶段!

  据报告,近年,以菜鸟网络、京东为代表的电子商务业,以中国平安为代表的金融机构业,以及以万科、绿地为代表的地产开发业纷纷瞄准了物流地产领域。

  除国内传统地产开发商及投资类行业的介入外,“新的国内私募和境外基金的涌入,及原有基金持续增持”则是今年物流领域资本层面的主要特征。

  北京万科早在今年5月就与河北廊坊市国土土地开发建设投资有限公司签订协议,宣布进入物流地产领域。8月23日,贵阳万科与贵阳龙里县签下综合物流仓储项目,总投资10.5亿元。

  此外,万科高级副总裁肖莉还透露,未来物流产业布局将覆盖江浙沪等地区,并将引入KKR、黑石、凯雷等战略投资伙伴。

  在苏智渊看来,物流地产市场爆发性增长首先是因为“整体处于供不应求的状况”。中国仓储协会数据显示,截至目前,中国现代化的物流设施(1400万平方米)仅占现存设施供应总量(6.8亿平方米)的2%。

  另一方面,不均衡的供求关系刺激物流地产租金的快速增长,“从而吸引更多的资本和玩家进入”。

  资料显示,自2009年市场复苏,高端物流地产市场租金平均每年增长9%。经过近几年发展,2013年以来,租金涨幅收窄,部分项目成交租金零增长,而租金的增长反过来可能会提高空置率。

  苏智渊同时指出,随着互联网及电商的兴起,电商玩家们陆续在全国大面积布点物流地产,并通过延伸产业链获取当地及周边市场份额。

  自2007年进军物流地产领域以来,京东在5年间便拿地超出1400亩,在北上海广等13座城市分别建立了物流仓库。

  另值得一提的是,今年国家对于工业用地弹性地价政策进行了释放,但大部分地区实施细则尚未公布,这造成了市场恐慌性拿地,并带动了二手工业用地市场的成交量。

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