上海深圳两地土地成交溢价93%和83% 土地市场有望回暖

  [“市场慢慢回暖,库存压力减少,类似上海、深圳等楼市活跃度高的城市将释放积极的楼市信号,进而推动房企积极拿地。”]

  央行“9·30”松绑限贷政策开始发酵,一线城市楼市整体交易情况开始回暖。四季度土地出让市场作为后市风向标,也开始逐渐发力。

  10月22日上午,上海浦东新区张江南区配套生活基地A3-04纯宅地进入现场竞价环节。经过百余轮竞价,三湘股份以9.65亿元拍下该地块,成交楼板价为26057元/平方米,溢价93%。

  10月22日下午,深圳龙华新区A802-0305地块公开出让,这也是深圳2014年首宗居住用地出让。经过一个多小时竞价,龙光地产“马甲”金骏房地产以总价46.8亿元、楼面价逾2.5万元/平方米竞得该地块,溢价率83.35%。

  “从整体情况而言,土地市场已经开始有回暖的迹象。这些也是基于9·30央行政策的一种市场反应。”中国指数研究院研究总监杜丙国接受记者采访时表示。

  资料显示,上海浦东新区张江南区配套生活基地A3-04纯宅地位于张江孙桥镇,周边规划建设13号线。总出让面积18517平方米,起始总价为5亿元,起始楼板价为13501元/平方米。

  三湘股份为上海的一个本土开发商。记者查阅其2014年中报显示,其在上海的9个项目目前已经完工3个,在建4个,还有两个处于前期筹备阶段。由于其在上海完工3个项目部分交房,营业收入较上期增加169.79%。

  “三湘股份由于自身土地储备不多,企业对于未来预期良好,加之张江板块也是上海热门区域,出现高溢价拿地情况也不足为奇。”杜丙国告诉记者,“年末,企业本身需要回笼资金,后续利好政策也有不确定性,目前许多房企还在观望。这给了中小房企更多的机会,但现在这样拿地也会有一定的风险。”

  深圳土地出让资料显示,A802-0305宗地位于龙华新区民治街道,占地面积4.66万平方米,建筑面积18.65万平方米,挂牌起始价25.25亿,楼面地价1.35万元/平方米。据悉,在拍卖前,万科、中海、保利、佳兆业、中航、振业等多家品牌房企向龙华国土局咨询,还有其他非品牌房企及非房地产企业也表示出兴趣。

  “市场慢慢回暖,库存压力减少,类似上海、深圳等楼市活跃度高的城市将释放积极的楼市信号,进而推动房企积极拿地。”上海易居房地产研究院研究员严跃进向记者分析称,“今年拿地的溢价情况非;,这和地方政府土地出让的结构有关。在部分优质地块出让中,很多房企还是希望勒紧裤腰带拿地,主要还是对未来增值潜力的判断。”

  CRIC数据显示,截至2014年10月21日,上海土地出让241幅,其中成交楼板均价5611.27元/平方米,溢价率32.24%。同比看来,2013年土地出让溢价率32.99%,2012年土地出让溢价率11.48%。深圳方面,今年土地出让39幅,溢价率28.32%。相比而言,2013年土地出让溢价率28.51%,2012年土地出让溢价率4.21%。

  “目前银行首套房贷利率已经开始走低,9折已经逐步出现。而利率长期走低也是业内的共识,因此,后期出现更多的利率优惠拉动楼市回暖还是可以预见的。预计这一轮回暖需要半年的时间,明年二季度开始,土地市场也会随着房价回暖开始更加热销。”杜丙国分析。

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