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原万科副总裁毛大庆:睡在房地产上的国家没前途

2015-04-03 09:12 编辑

“我干了21年的房地产,也只懂房地产。”原万科副总裁毛大庆近日在接受采访时称,他所做的创客空间并没有离开房地产,而是探寻商业地产变革的新模式,在盘活一些社会不良资产和存量资产的同时帮助年轻人创业。毛大庆在接受记者采访时说,“我最大的理想还是希望有一天能当老师,因为老师是一个可以影响人的职业,尤其是影响年轻人”。

谈形势:睡在房地产上的国家没前途

李克强总理在2015年《政府工作报告》中表示,打造大众创业万众创新和增加公共产品、公共服务的“双引擎”,实现中国经济提质增效升级。对此,毛大庆称,创客空间就是为年轻人提供创新创造的土壤。

毛大庆曾花一年多时间对中国人口结构分析和走势进行了研究,分析显示25-40岁的人群是社会创造创新的基石,一个国家主流人口处在25到40岁阶段时,这个国家就处于创造力无限时期。

“日本就是最好的案例,上世纪70年代到90年代是日本战后出生高峰的这批年轻人进入到25-40岁的时期,这个时期日本大力发展科技,经济增长进入最快的阶段,即使1992年日本经济停滞,进入老年化阶段,日本GDP拉动增速仍有62%来自科技转化,而且到今天日本人口25到40岁高峰阶段所产生的经济影响力仍然波及全世界。”

毛大庆表示,中国最高的出生峰值人群是在1968-1971年,大约3亿人口,恰恰是他们这批人的时期。1994年—2010年,这批人进入到25-40岁,这15年恰是中国房地产行业发展最快的时候,于是他们都进入了房地产。“但如果我在日本,可能会进入科技创新行业,比如成为东芝、索尼的员工。我们试想,如果中国从1994年开始抓科技创新,今天的中国一定不得了。如果我们继续睡在房地产上,我们的国家就没有前途。时不我待,现在已经浪费了很多时间,我们这代人已经被放逐,你再让我去当创业青年已经不太可能了,但是第二波人口高峰来了。”

毛大庆说,我国第二波人口高峰是1987-1996年出生的1.8亿人,现在恰好处于25-40岁这个阶段,这是巨大的人口红利。“如果中国不能抓住这1.8亿人鼓励他们创业,那第三次高峰只剩下大概1亿人,而且还要再等十几年以后,等得起吗?那都第N次工业革命了。”

去年3月份,国家主席习近平发表署名文章表示,当前全球新一轮科技和产业革命呼之欲出,并在文章中重点提到德国“工业4.0”战略?!吨泄圃?025》规划消息的传出,也被誉为“中国版工业4.0规划”。

毛大庆表示,中国能不能在第四次4.0版的工业革命里能够占据潮头,看的就是第二波人口高峰的这1.8亿人。“激发他们创新创业的能力,需要环境、政策,需要国家的引导,需要能够帮他们创业的人。”

“我的创业实际上不是一个纯粹意义的创业,我做的事情无外乎就是房地产的延续而已,但是真正有意义的是我可以参与到帮助年轻人创业这个事情中来,可能改变一大堆年轻人的未来,如果这样我会觉得这辈子过得很有意义,这是我的最深心底的话。”

谈动机:想体验主宰一件事情的感受

“我前面这20多年中规中矩,认认真真地当了一个自己觉得还凑合的职业经理人。但是我不知道做一个主宰事情的推动者,到底是什么感受。”毛大庆表示。

在凯德和万科的20多年,是毛大庆职业生涯里重要的两段历程。谈及二者的区别,毛大庆称,万科的职业经理人制度和凯德是“高度一致的”。“我从凯德过来万科几乎没有过渡感,他们都给了我很多训练、培养。这两段加起来二十多年的职业生涯,我可以说是上了非常高档的职业经理人学校,相当于毕业于中国房地产行业的哈佛大学。”

虽然毛大庆对自己之前的职业生涯颇为满意,但是他表示他还是特别羡慕那些初创企业的人。毛大庆指出,创业者多是具有企业家思维的人,而职业经理人更多的是执行。“我现在更想体会自己控制事情发展的感觉。”毛大庆如是说。

谈前景:创客空间是金融市场的新领域

毛大庆认为创客空间是金融市场的新领域。“实际上现在很多钱缺乏有效的投资出口。创客空间是一个生态系统,空间的成长靠里面企业的成长,VC、天使、PE等资本的伯乐在孵化器外等着,企业成长了,他们就投资,投对了,资本的增长就是巨大的。所以投到我这里,就等于有一个新管道,可以直接占据这些未来的好企业。”

“所以我们做的是一个空间,可以让背后的所有相关生物链上的人都从这个空间获取它应有的价值。这个事情未来的延展,给资本市场提供了一个寻找他们投资对象的非常好的平台。”

“这就相当于一个蔬菜大棚,里边可以种草莓,种土豆,种黄瓜,种各种生物,我提供土壤,把很多小种子放在里面孵化,浇点水施点肥,很多东西就长得非常好,当然也会死掉一批,那就再放新的进来,这都是很正常的。”

毛大庆介绍,国内做孵化器多以三种模式为主,一是风投思维,诸如李开复[微博]、徐小平等“天使投资人”。他们将提供办公场地和孵化作为一种投资入股,以未来企业成长获得的增值来获得回报;第二种则是房地产思维,依靠房租利差获利;再者还有两者混合的多级孵化,将上述两种收益模式相结合。

毛大庆将孵化器的客户,其用熟悉的房地产术语归纳为“刚需、首改、再改”。简言之,刚需客户即为较为弱小甚至尚未到能够孵化的状态,这类客户支付能力较弱,但肯定是主流。首改、再改则是一些已经不需要孵化了的客户,其进入创客空间可能只是因为需要更灵活的空间。

“首改、再改的市场还是很大的,从投资回报的角度,肯定还是更需要这样的客户。”

谈到毛大庆的创客空间和潘石屹[微博]的“3Q”有何区别。毛大庆解释称,潘石屹做的是“写字楼租赁”的模式,成本相当高,算是一种重资产。而他要做的是“轻资产”,是拿社会闲置资产进行运营,并实现资产的最终升值。

“可能和酒店管理公司比较像,房主提供资产,我来就行运营,我成了乙方。”毛大庆透露,其已经有一批战略合作伙伴,“他们有存量资产,他们资产到哪儿我就去哪儿”。

不过毛大庆也意识到创客空间的风险,“这个事情的风险跟商业地产是一样的,一是能不能招租招满了,第二个是我能不能把成本控制下来。我也要面对竞争,这还不一定是蓝海,也可能是红海,但是它有成长和上升的空间,红海就红海吧。”

虽然嘴上谦虚地表示面临“红海”风险,毛大庆还是较为得意的透露,已经有很多“钱”主动找上门来了,并且多是一流的国际资本,至于客户,则是“比投资人更多”。

此外,毛大庆还透露,自己的创业孵化器会在3个月内和大家见面,到时会对经营及盈利模式做更详细的说明。

记者手记:不甘变老&不断尝新的毛大庆

熟悉毛大庆的人都知道,他的职业履历十分简单:1年泰国,1年新加坡,14年凯德置地,6年万科。“父亲告诉我,男人60岁后可以重新开始。我现在就要做好准备,期待未来新的精彩。”

对于水瓶座的毛大庆来说,生活的乐趣就在于不断“尝鲜“。做了20年成功的职业经理人,毛大庆说,他还是特别羡慕那些初创企业的人。“我想体验主宰一件事情的感受。”

从职业经理人到创业者,毛大庆称已做好吃苦准备,“以后经济舱、吃泡面、住如家,这个创业团队要对得起投资人的每一分钱。我从甲方做到乙方,越活越回去,你们以后可不许欺负我。”他笑着对记者说,“我最大的理想还是希望有一天能当老师,因为老师是一个可以影响人的职业,尤其是影响年轻人,而且时代永远是年轻人推动的,天天跟年轻人在一起,会激发很多新的思路和闪光点。如果在我的创客空间能出一个中国的乔布斯,这事就太有意义了。”

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