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楼市“3·30新政”还有政策落地 二套房或纳入刚需

2015-04-06 11:33 编辑

记者获悉,住建部正在重新定义自住型房屋和改善型需求房屋,二套房有望纳入刚需范畴。这将是自3月30日决策部门出手调降购房贷款首付比例、有条件减免交易税之后,又一项有关房地产的调控工具储备。

一位国务院参事室相关人士告诉记者,政府对楼市的政策思路日益明显,即经济下行期,房地产仍是有效支撑经济增长的基础,货币、税收、金融等则是稳楼市的定向工具。

这位曾参与楼市调控讨论的人士透露,中央政府楼市政策储备,有可能依照三步走的思路逐步释放,一是稳定住房消费阶段;二是调整供应阶段;三是楼市强化阶段。该思路已经在相关部委中达成共识。

观察人士认为,区别于短期调控,这是在为楼市调控长效机制即房地产税的推出做基础性工作。但毋庸置疑,一旦政策落地,将对低迷的房地产市场提供支撑。

根据国家统计局数据,房地产投资增幅已经连续几个月下降,商品房成交量也持续萎缩。在今年的政府工作报告中,李克强总理明确提出要稳定房地产市场。

本届政府启动了房地产市场正?;慕?。过去两年中,针对楼市的包括限购、限价等行政性措施,也在逐渐剥离,目前仍在实行限购的城市只有北上广等特大城市。

可以预见,如果房地产市场持续回落,进一步的稳定政策还会陆续出台。

新政

今年3月30日,央行、银监会、住建部联合发文,降低商贷二套房首付至4成,住房公积金贷款购房首付比例一套房调减至二成。财政部则宣布对持有不超过两年的商品房交易免征20%的营业税。之前只有满五年交易才会享受免税优惠。

这是自去年“9·30新政”以来,决策部门第二次出手稳定楼市。

2014年9月30日,央行、银监会联合出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,放松了对与自住需求密切相关的房贷政策。

目前四大银行、招商银行、光大银行等陆续执行“3·30新政”。

记者调查了解,目前“3·30新政”只是让北京、上海、深圳等城市二手房出现微涨的局面,重庆、武汉、长沙、济南城市楼市依然平稳,沈阳、无锡、长春、鄂尔多斯、贵州成交量依然低迷,房地产板块在股市上的表现仅仅是昙花一现,“3·30新政”的第二天,尾盘上证指数房地产股出现1%的跌幅。“3·30新政”还包括二手房交易营业税免征期限实行“5改2”,以一套市场成交价格100万元的普通住宅为例,超过2年但未满5年,之前出售时需要缴纳5%的营业税即5万元,以5万元营业税为基准,分别需要缴纳6%、3%、2%的城建税、教育税附加和地方教育附加税合计0.6万元,在新政策下,这笔合计5.6万元的费用被减免。

上海财经大学公共经济管理学院教授胡怡建说,减免5.6万元的费用是为了刺激改善性人群入市,增加房屋的交易量。

在国税总局一位官员看来,“5改2”不仅是楼市调控的手段,更是当前税制结构调整的重点,“将房地产交易环节的税费进行归类、清理和整合,将之平移到房地产税,对开发、交易环节实行轻税,提高保有环节税负,部分税收合并和调整是确定的,这是税制改革的方向之一,目前房地产税立法(草案)已进入研讨阶段,力争2017年上会审议。”

下一步

围绕“3·30新政”,最大的变数在于各大商业银行的态度。

中国农业银行信贷处一位人士告诉经济观察报,2014年“9·30新政”未得到各大银行的有力支持,原因在于按照基准利率是5.35%打7折做业务,利率只有3.7%,银行的利润空间得不到保障。

“为缓和息差收入的降低,2015年房地产抵押目标任务提高了好几个点,下调二套房首付是银行完成任务的业务补充,这就是银行为什么会愿意支持‘3·30新政’的原因。”上述农行人士说。

“个人住房抵押贷款是银行最优质的核心资产,不良率是最低的,银行的议价能力也很高,任何银行都是这样。”兴业银行首席经济学家鲁政委说。

记者获悉,为进一步落实“3·30新政”的效果,央行可能通过窗口指导形式利用票据贴现、降准等形式继续释放流动性。

记者同时获知,若“330新政”未达到预期目标,第二阶段调整供应政策有望从以下手段来调整:首先是利率市场化走向,取消“房贷利率是基准利率上浮1.1倍限制”会成定向,但房贷利率折扣并不会呈现大幅度波动。其次是调整差额税收制度,即取消“不满5年非唯一住房要征收高达20%的个人所得税”。

再次,可能会进一步取消限购,目前实行限购的30多个城市中,只有上海、深圳、广州仍保留了限购,因此,部分市场人士对在极端情况下,这些城市取消限购仍抱有期望。最后,面对通货紧缩压力,央行通过贴现票据和社会资本等工具释放流动性已是必然趋势。

民生证券分析师管清友表示,本轮楼市调整是短期因素和中长期因素共振的结果,既有信贷偏紧的政策因素,也有库存偏大、人口结构调整、房地产去投资化属性增强等市场自身因素;因此,房贷新政只解决了信贷偏紧的短期影响因素,只能短期缓解楼市压力,却无法扭转楼市进入下行通道的中长期趋势。

李克强在当选总理后的第一次楼市调控表态就是“加快建立楼市长效机制”,房地产税已作为楼市调控长效机制纳入日常改革议题。

记者获悉,要构建楼市长效调控机制,需对房地产税立法,首先要搭建房地合一的不动产登记信息平台、启动纳税人识别号、起草房地产税立调整税负进行减税,目前这些具备串联逻辑的事项已在实践中并联执行。

此外,记者获悉,各个地方政府正在悄然筹建“十三五”住房发展规划,这些地方政府正在紧锣密鼓地摸底当地人口数量、不动产数据、产业分布、城镇化率等,这次摸底的目的也是为建立“十三五”期间多元化、多层次的住房供应体系奠定基础。

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