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北京远洋新天地项目违规 商改住被指虚假宣传

2015-04-18 21:53 编辑

远洋地产(5.99,0.17,2.92%,实时行情)(03377.HK)旗下的北京远洋新天地项目被指涉嫌“商改住”违规。

日前,《中国经营报》记者来到远洋新天地项目售楼处了解到,该项目是远洋地产在门头沟新城开发的写字楼商业综合项目,即将首次开盘的全部为50年产权的LOFT产品。记者跟随销售人员在样板间看到,该LOFT产品内设有独立厨卫,销售人员告诉记者,项目通过错层的独特设计方式实现部分空间4.5米的高度,面积较大的房源未来或开通天然气,而项目也在争取通民水、民电。

对此,受访律师指出,这明显违反了北京市禁止“商改住”的规定。

就上述问题,记者致函远洋地产集团,项目营销部在回复记者采访中表示不存在宣传中的民水、民电问题,项目高度也将严格按照相关政策法规的要求执行。

对于宣传口径与公司口径的不同,业内人士指出,这是对购房者的误导,如果最终交房以公司口径为准,则涉嫌“虚假宣传”。

商业项目设独立厨卫,涉嫌违规

远洋新天地项目位于门头沟长安街西延线与滨河路南延交汇处,一期预计推出11~13号楼,开盘时间待定,预计均价为33000元/平方米,户型为40~75平方米LOFT。本次推出楼栋均为18层,一层为大厅,二层以上为办公房源,四部电梯每层十七户,项目层高4.2米,精装交房。项目为50年产权,目前处于排卡中,预计2017年上半年一期入住。

记者跟随销售人员在样板间看到,该LOFT产品内设有独立厨卫,对此,受访专家表示,如此“商改住”涉嫌违规。

2011年5月16日,北京市住建委等五部门联合出台《关于加强部门联动、完善商业、办公类项目管理的通知》(以下简称《通知》)规定,严禁“商改住”,商业、办公类项目将不得每户单独设卫生间;若开发商自己打隔断,分成多个房屋当作住宅出售,将不能办理房产证。并要求规划行政主管部门应加强商业、办公类项目的审查和规划竣工验收,对擅自内部加层、增加建筑面积的不予规划验收合格。业内人士称,“擅自内部加层”一项直指LOFT。

对此,远洋项目营销部回复记者采访中称,首次开盘销售的房源全部为写字楼类型的办公产品。远洋新天地项目将严格按照《通知》要求进行建设、销售,包括将在销售商业、办公类产品前,主动向购房人明示房屋的规划用途、土地使用年限、契税、物业服务费、水电费以及配套建设指标等情况;将明确告知购房客户,应严格按照规划用途经营使用,不得擅自改变用途;将在认购书和购房合同中与购房人明确约定。

值得一提的是,该项目的开盘时间一拖再拖,迟迟拿不到预售证,对此远洋地产在回复记者的采访中表示,预售证的取得有一定周期,一般来讲,商业、写字楼的预售证获取周期比住宅相对要长,远洋新天地项目是2014年1月份拿的地,目前的项目进度处于正常水平。

无独有偶,近年来,随着不少商业立项的楼盘也纷纷以住宅名义对外销售(即商住两用房),购置商业性用房用于居住,逐渐成为一种常见的社会现象。

亚豪房地产经纪公司提供的数据显示,据不完全统计,北京市目前有20多个“商住两用”项目在售,每月成交量均在二三百套,市场处于稳定状态。而在上海、广州等诸多城市,都能看到此类项目的身影,它们被冠以“酒店式公寓”“LOFT公寓”等名义对外销售。

有法律界人士表示:“物权法给了住宅明确的说法,但商业用地上的房屋尚存争议。”物权法已经明确了住宅用地到期后自动续期,但对于商业用地等,目前的相关法律条例尚不明确。那么项目到期后购房者该如何保障权益?远洋新天地项目营销部表示,远洋新天地作为写字楼商业综合项目,产权年限将依据相关法律条例执行,具体后期续期问题也将参照相关法律条例办理。

说辞不一 被指“虚假宣传”

售楼处销售人员还告诉记者,项目通过错层的独特设计方式实现部分空间4.5米的高度。

事实上,北京市规划委早已对商办建筑层高作出明确规定,商业、办公建筑标准层为大空间式的层高一般不应超过4.5米;商业、办公建筑标准层为单间式的层高不应超过4.2米,但应采用公共走廊、公共卫生间的平面布局,不得采用单元式或公寓式的布局形式。

对此,项目营销部回复记者称,远洋新天地项目目前所设计的样板间仅为展示功能,内部装修仅用于为购房者提供办公空间规划的意见,不作为交房标准。远洋新天地项目的交房标准,将严格按照《通知》及相关政策法规的要求执行。

据销售人员透露,项目正在争取采用民水、民电,销售人员表示“问题不大”,对此,项目营销部在回复记者采访中表示,远洋新天地目前的商水、商电标准均将严格按照国家有关部门要求征收,目前具体价格尚未测算确定,因此不存在宣传上的民水、民电问题。如果部分销售员出现个人擅自允诺行为,一经查实,项目将予以严肃处理。

实际宣传和公司回复口径不一,不愿具名的业内人士指出,这是对购房者的误导,如果最终交房时以公司口径为准,则涉嫌“虚假宣传”。

销售人员还透露,部分面积较大房源或开通天然气,关于天然气问题项目营销部没有给出回复。

对此,上述业内人士表示,原则上商业性质的办公楼规划审批时会设置一些条件,比如办公用途建筑严禁使用任何燃气用具,且严禁出现任何明火。如果是办公楼外部的配套设施如餐厅厨房是可以的,而办公楼及内部的房间肯定是不能铺设煤气管道的,涉及燃气管线的排布问题通不过规委审核。但是实际操作中,就要看开发商的本事了,和政府打好招呼,是有可能实现的。

秦兵房产律师团律师徐斌在接受记者采访时表示,天然气、民水、民电,肯定是违规的。

那么项目怎么通过验收?徐斌透露,“有的开发商知道验收不过就不验收,或者开发商先骗政府通过验收,验收之后再打隔断分割,购房者看不到这个过程,办手续的时候都是商用的,卖房子的时候是住宅。建房子的时候跟商用一样,然后再改造,改造完之后再通知业主收房。”

徐斌提醒购房者,购买此类房子存在多重风险。首先是法律上的风险。“民不举官不究,如果有业主举报政府就要管,就无法办理房产证”;其次,商用的规划与住宅有很多不同,配套设施等各方面都是商用的标准,商用标准住的很不舒服;此外,开发商胆子大,后续各种问题也可能会接连出现,比如建筑质量缩水等,而且物业问题和管理问题都可能存在。

他进一步举例说道,由4.2米改成4.5米的高度,存在安全风险。设计公司要做两种图纸——实际用的图纸和报备用的图纸,如果设计之初就想着改成别的样子,后期施工再找别的施工方,安全性会大大下降,一旦出问题就是大问题。

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