万科“挖角门”显露人才窘境 近20个项目进入运营期

7-Eleven一帮中层被挖角,会在地产圈掀起阵阵涟漪,唯一的原因就是——挖人的是万科。在万科“城市配套服务商”的蓝图中,商业地产是不可或缺的重要一环,在商业地产人才青黄不接的情况下,极力否认挖角7-Eleven一事的万科略显尴尬。

但与此相比,拥有深厚商业地产背景的毛大庆曲线投身鸿坤的事件无疑让万科更加难堪。无论双方如何粉饰,毛大庆的经验、资源、人脉都来自万科,甚至鸿坤生活服务商和城市运营商的转型方向都与万科不谋而合,为什么毛大庆的商业理想就是无法在万科实现?个中缘由耐人寻味。

伴随着人事的动荡,万科的转型正在艰难起步,以往的荣誉无法为其保驾护航,来自旧世界的王者将在新世界的险滩恶浪中遭遇新一轮的挑战。

近期,一则“万科挖角7-Eleven”的消息在业界引发热议。据称,7-Eleven近30名中层管理者在4月下旬集体离职,其中包括20多名区域经理、2名大区经理以及市场开发部门的人员,这几乎囊括了7-Eleven北京地区全部的区域经理。而将上述人员一并挖角带走的公司名为邻里家(北京)商贸有限公司,该公司被认为正是万科旗下社区商业品牌“邻里家”。

尽管万科集团品牌部相关负责人对中国房地产报记者否认了上述消息,表示挖角7-Eleven的公司并非隶属万科旗下,但对于这家2015年4月注册于北京西城区,注册资金高达1亿元的公司,多位业内人士向中国房地产报记者分析称其必有“来头”,幕后控制者为万科的可能性很大。

一位接近北京万科高层的人士更是直接告诉记者,万科挖角7-Eleven确有其事。“不过人数并没有那么多,共计11个人,未来将负责北京万科社区型购物中心的招商与运营工作。”

从去年到今年,围绕万科人事变动的消息接连爆出,而此次“挖角门”背后,更显出万科急欲弥补商业地产人事亏空的尴尬。目前万科北京区域的商业地产项目中仅有2个开业运营,去年发布的宏大商业地产计划V-LINK要继续推进,就急需补充商业地产专业人才。

不过,在毛大庆等熟稔商业地产的高层领导接连离职后,处于转型期的万科,面临的形势似乎愈发严峻。尽管近几年陆续挖角了一些商业地产资深人士,但在本身住宅主业的拖累下,业界人士仍对其跨足商业地产的前景表示担忧。

商业运营人才匮乏

“毛大庆离职之后,万科内部真正懂商业的人才可谓少之又少。”上述接近北京万科高层的知情人士称,而这也导致业内对万科转型“城市配套服务商”的持续看低。

业内人士指出,由于之前战略的失策,万科一直固守在住宅业务之上,转型商业的计划一再被搁置。最近几年内,万科大体量商业项目将集中落地,人才短缺的矛盾集中爆发。

当前,万科商业已经形成“万科广场”、“生活中心”、“邻里家”三大商业地产产品线。仅2014年底到2015年年初,万科的商用业务资源总量就已达到2000万平方米左右,而未来三年,北京、上海、武汉、深圳等一二线城市中还将有近20个项目陆续进入运营期。

2013年1月9日,万科商业地产管理部在北京成立,该部门承担整合万科旗下各类商用资源、探索适合万科未来发展的商业地产模式的职能。成立这个部门,也显示出万科推动旗下商业地产发展的决心。

但凯德出身的毛大庆,只是对万科商业起到了“奠基”作用。在被调离商业地产负责人岗位之后不久,毛大庆就离开了万科。此后,万科商业资产运营发展(北京)有限公司常务副总经理李敏等一系列万科商业中高层也相继离开。李敏正是万科在北京的第一家购物中心——金隅万科广场的操盘手,此外,她还负责了万科商街、“五菜一汤”等商业项目。

“处于规模急速扩张时期的万科商业,未来项目能否稳定成长并实现回报,关键在于是否有专业的运营团队。”业内专家陈云峰对记者表示。

“与运营人才一样短缺的是合格的资产管理人。”中国商业地产联盟秘书长王永平在接受中国房地产报记者采访时指出,当前转型做商业地产的房企不在少数,从2008年金融;院,商业地产的投资量很大,如今这些项目大部分已经开业,而这些项目普遍面临着资管与运营人才短缺的尴尬。

在新兴的社区商业领域,专业运营人才更是相当匮乏。万科的“五菜一汤”、“幸福街市场”等社区商业项目目前在北京仅在长阳半岛项目中落地,但长阳半岛引进了华润万家作为超市配套。

从这一角度看,以严格的日式人才培养机制而蜚声业界的7-Eleven的确是个社区商业实战人才宝库,而此次离职的区域经理的行业经验至少都在四五年以上。

据上述知情人士称,此次挖角7-Eleven骨干,万科并非仅仅想要复制便利店,而会是在此基础之上梳理整体社区商业的运营。“不过,他们暂时还没有办理相关入职手续,还存在一定的不确定性。”

备战V-LINK社区商业

此次“挖角门”之所以为业界所关注,原因还在于现在万科正处于转型城市配套服务商的敏感节点上。“其实,从其公布转型城市配套服务商战略以后,并没有见到像样的产品落地。”业内专家邹毅在接受中国房地产报记者采访时指出。

“转型时期的万科,正在试图找1,找到1之后,再在1的基础上看看能不能复制到10甚至100。”万科总裁郁亮这样形容万科正在经历的转型。

据悉,2014年万科实现销售金额2151.3亿元,同比增长25.9%,在全国商品房市场的占有率由2.09%提升至2.82%。2014年万科实现营业收入1463.9亿元,净利润157.5亿元,同比分别增长8.1%和4.2%。作为一家营收超2000亿的公司,当行业天花板隐约可见之时,如何寻找新的增长点,是摆在这家30岁公司面前的一道难题。

而对于未来的社区型商业,早在2012年万科即提出了“三好社区”的系统化思考,即“好房子、好服务、好社区”,为业主提供舒适宜居的住宅产品和近家便利的生活配套,更倡导文明社区建设。在业务上,万科明确了以“三好住宅”和“城市配套服务商”作为未来发展方向;在管理上,万科以合伙人机制为核心,推出项目跟投制度和事业合伙人持股计划,为经营转型提供制度支持。

“社区型购物中心与社区商业两者之间共生共容,属于万科转型V-LINK社区战略的组成部分。”北京万科总经理刘肖在接受中国房地产报记者采访时指出,“从大范围来看,万科有产业资本和地产结合、金融资本和地产结合的实力;从小范围来看,在这个范畴里有整个商业与创业需求的结合。”

刘肖认为,随着经济的发展,房地产产品更新迭代,房地产越来越不像是一个产品,而更像是一个提供完整的配套服务,社区文化、社区服务更加重要,新常态下配套服务发生了根本的改变,从“三好社区”到“四有社区”,万科社区配套服务也一再升级。

而万科在未来社区的规划上将努力打造实施V-LINK战略,即We Work(创业社区)、We Learn(学习社区)、We Health(成长社区)、We Share(共享社区)这四个特色概念,意图在未来构建出一种全新的由业主充分参与共建共享的社区服务平台。

“我们做这个商场定位的时候首先看这个社区的商业每个人消费多少,总量多少,社区是多少,商场是多少,有一个总量的分布,但是这个生态系统不仅仅是商业,更多的人在这里办公,更多人在这里吃饭,关键是要把集中度提高,集约度提高。”刘肖表示。

目前,万科在全国已有近300个楼盘,从这个角度看,万科发力社区商业似乎有很大潜力,其“系统集成”的思路也有其独到之处。“万科的目标则是希望通过人才的引入,真正盘活和整合这些资源,使商业部分能够真正发挥出应有的价值,从而获取更大转型筹码。”业内人士称。

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