房企收租力比拼:万达千万方体量夺冠 内地直追港企

2011年-2013年期间,众多房企加码商业地产,一窝蜂似的涌向商业领域。在运营层面,有不少房企侧重出售方式,短期内大体量商业项目入市,导致商业地产市场供过于求,不过,还有部分房企,如万达、华润、大悦城(原中粮置地)看重商业投资收益的长期稳定性,以持有方式运作。

至如今的2015年,当初进军持有物业的房企,旗下商业项目已普遍进入运营阶段。经过3-4年的发展,更多的万达广场、华润万象城、大悦城、龙湖天街等在各个城市投入运营,其收益能力引人关注。而另一面,刚进入商业地产领域的房企是否也做得风生水起,值得一探究竟。

基于全面比较房企的收租能力,我们选取三类房企进行对比,分别为10强房企、典型房企及港资房企。为了数据的可比性,我们选取房企在内地的租金收入、可出租面积、平均租金及出租率4项指标,以其公开的年报作为分析的基础数据,且酒店收入不计入统计。

一、规模:坐拥千万方体量,万达捧得收入与可租面积双料冠军

1.租金收入:内地租金收入万达抢跑,有望赶超港资房企

2014年,18家房企在内地商业市场上共实现租金收入313.51亿元。万达以103.52亿元的租金收入位居第一,占18家总租金收入的33%?晒鄣氖杖氩唤龊屯虼锎筇辶康纳桃迪钅坑泄,还因企业拥有多年的开发经验和成熟的经营理念,据万达2014年年报透露,107个万达广场出租率100%以上的共有90个,90%以上的占14个;笠36.43亿元位居第二,不错的租金收益主要在于14年郑州万象城、合肥蜀山五彩城、宁波余姚五彩城、重庆万象城、上海南翔五彩城以及无锡万象城6个购物中心相继开业,而且这些店铺在开幕日开业率均超过80%,贡献了租金收入的增长。此外,方兴、招商、龙湖等房企的租金收入均在10个亿左右,而恒大、融创分别为1.41亿元和0.11亿元。

值得一提的是,港资房企在内地的租金收入不甘示弱。九龙仓、太古、新鸿基、恒隆四家港资企业的香港、内地两地的总租金收入分别是105.49亿元、78.40亿元、73.12亿元及59.76亿元。剔除香港收入后,四家企业内地收入均能超过10亿元,其中恒隆内地租金收入更是高达34亿元。

由此看出,尽管港资房企较早进入商业地产市场,具有开发经验等运营优势,已在内地取得不错的租金收入,但内地房企具有地缘优势,如万达已是内地商业地产规模最大的房企,且其规;乖诩绦┱,有赶超港资房企之势。

2.可出租面积[1]:万达凭千万方体量夺冠,港资房企份额可观

截至2014年年末,万达拥有1149万平方米的商业地产可租面积,在房企排名中稳居第一。众所皆知,万达采取规模发展模式,尤其是2012年以来开业的万达广场主要集中于二线城市,且打造面积较大的商业综合体。以2014年的可出租面积为例,几乎每个万达广场平均面积约为10万平方米以上。内地房企中,华润商业地产可出租面积也比较大,为317万平方米。此外,在内地可出租面积超过百万方体量的房企还有龙湖、恒隆、新鸿基、龙湖、中海和招商。

恒隆于内地的商业可出租总面积有122.5万平米,在18家房企中位居第四。值得一提的是,恒隆是港资房企中唯一一家在内地商业持有体量超香港的房企,内地持有物业面积占比达到7成,业务覆盖了上海、天津、大连、沈阳、济南、无锡、武汉及昆明8个城市。此外,在内地商业可出租面积较大的企业还有新鸿基,为114.44万平方米,不过,其香港可出租面积达222万平方米,几乎是内地的两倍。

总体来看,众房企中,万达商业地产的可出租面积占据了15家企业(恒大、九龙仓、融创无面积数据)的总面积的45%,独揽领头地位;港资企业由于进入内地商业地产市场较早,其规模也占据了内地商业地产较大份额;华润、龙湖、中海、招商等房企也在不断加大商业地产的比例。

二、运营:大悦城平均租金居首,港资房企总体好于内资房企

1.平均租金[2]:大悦城租金水平最高,达到271元/平米/月

令人意外的是,2014年大悦城在内地商业物业平均租金高达271元/平米/月,位居房企内地租金收入水平的榜首。大悦城能获得较高的租金主要是由于其商业项目均定位服务于消费能力较强的年轻群体,且位于区位较好的一二线发达城市。如北京、上海、天津等城市的核心板块。内地房企方兴、保利的平均租金也分别达到166元/平米/月、154元/平米/月,均高于万达、华润。

港资房企中,恒隆在内地的平均租金高达230元/平米/月,仅次于大悦城。近年来,恒隆得益于在内地市场集中一线核心区域布局,从而实现租金一直保持较高的水平。太古则长期坚持走高端商业物业的路线,2014年平均租金为151元/平米/月,如广州太古汇与一线品牌商的长期合作约占7成以上。此外,企业还拥有北京三里屯太古里、北京頤堤港等项目,均位于租金较高区域。其余港资房企如新鸿基、瑞安的平均租金分别为187元/平米/月、166元/平米/月,均处于较高的水平。

总的来看,在租金水平层面,港资房企在区域布局上具有先入为主的优势,加上多年来的商业运营经验,其内地收租水平在150元/平米/月左右,普遍好于内资房企。但内资房企中,也有企业旗下商业项目位居一二线城市经济发达的区域,如大悦城、方兴、保利等房企,其租金水平较高。

2.出租率:万达商业物业受认可,整体出租率达99%

就企业年报公布数据来看,2014年万达以99%整体出租率居首。企业可实现高出租率,在于品牌溢价率。目前,万达商业板块最受关注的当属万达广场,从不选址核心商圈,而集中于二三线潜力区域布局,万达广场以购物中心为主体,覆盖购物、餐饮、娱乐等功能,弥补当地市场商业空缺,快速形成城市商圈,坐实万达广场就是城市中心,吸附商户入驻。同时,万达广场走到哪里,往往带动周边地块升值,住宅项目跟进,为商业输入稳定客源,实现良性循环。此外,龙湖、大悦城紧随其后,两家房企的整体出租率分别为96%及93%。

港资房企仅恒隆公布出租率情况,企业在内地整体出租率为83%,不及万达、大悦城。目前,恒隆在内地城市上海、天津、济南及潘阳等地均有商业运营,其中济南恒隆广场及潘阳市府恒隆广场针对商户组合进行调整,天津恒隆广场2014年9月开始运营,对整体出租率产生一定影响(值得注意的是,恒隆于香港的商业物业整体出租率达93%,企业在铜锣湾、中环、旺角均有项目,核心区位保证高出租率)。

通过这个四个方面的比较分析得出:

(1)内地房企在商业地产领域还处于起步发展阶段,除万达以外,规模普遍不大。港资房企先入商业领域,其在经济发达的城市区位上已有规模;

(2)租金水平上,尽管内地房企总体租金水平不及港资房企,但大悦城、方兴、保利等房企也具有较高租金水平,正有赶超之势。

(3)就公开数据而言,内地房企总体出租率好于港资房企。万达、大悦城这类在专业领域已有成绩房企,品牌认可度较高,而港资房企在香港市场更具吸金能力。

[1]规模面积数据涉及可出租面积、已出租面积,鉴于选取房企年报多公布可出租面积,较少公布已出租面积,我们以可出租面积作为规模指标。

[2]平均租金计算方式为平均租金=租金收入/可出租面积(已出租面积)/期间时间,鉴于规模指标选取可出租面积,本文平均租金=租金收入/可出租面积/12或6,单位为元/平米/月。

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