“二次房改”悄然来袭:将会产生哪些重大影响?

据《中国经营报》报道,住建部已经会同国家发改委,准备拟定“进一步深化住房体制改革”的初步实施方案。

1998年启动的第一次住房体制改革,结束了实物分房,将中国引入了“商品房”时代。在过去10多年里,房地产和城镇化齐头并进,成为拉动中国经济发展最重要的力量。而中国人的资产配置,也在这个时期发生了天翻地覆的变化。

在这个时代,一个人社会阶层的升降,往往跟他有没有买房子、买了多少套房子密切相关。所以,“房改决定命运”。那么,新一轮房改又将会怎么做?对每个人来说意味着什么?

从媒体公开报道看,“第二次房改”只是个意向,距离形成初步方案仍然有相当距离。报道只透露了此次改革一些原则:

1、十八届三中全会提出的“让市场规律在资源配置过程中起决定性作用”将成为这份方案的指导性原则。

2、去投资化、去杠杆化,确保住房的基本属性,这个方向没有变,但是现在包括决策层在内,都在试图寻找一条既能保证住房消费市场平稳发展,又尊重认可居民通过市场手段改善居住条件需求的路径。

3、以前保障性住房品类繁多,最早的经济适用房、廉租房,后来的限价商品房、公共租赁房,以及半保障性质的自住商品房,以及共有产权房等,这些种类将在未来进行削减,比较理想的状况是,分为租赁型保障房和销售型保障房,在销售型保障房中,贯彻‘共有产权’的思路

我的判断是,正如“第一次房改”给房地产市场带来重大利好一样,“第二次房改”也将给房地产行业带来重大利好。只是房地产在中国经济中的作用,已经没有过去10年那么重要了。

众所周知,房地产业在狂飙突进10多年后,已经出现了重大拐点。除了数十个有明显人口增量的城市外,绝大多数城市住房供应都已经饱和。而国家正处于经济转型的关键时间点上,需要房地产为保增长作出贡献。

在今年的政府工作报告中,李克强总理提及房地产时这样说:“支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展”。如果说,“让市场规律在资源配置过程中起决定性作用”是“二次房改”的基本原则,那么这句话应该是“二次房改”的基调。

我猜测,将会有以下政策出台:

1、对于低收入阶层,住房主要通过廉租房来解决;“夹心阶层”,则主要通过共有产权住房(部分产权是国家的)来解决。其他产权复杂的住房类型将消失。

2、设立住房储蓄银行,改革住房公积金制度,让刚需一族购房更加容易。

3、逐步取消行政手段对住房市场的调控,住房的投资需求事实上被承认。否则,众多过剩的住房无法消化。

4、房产税会出台,但力度会比很多人预估的要弱。

5、MBS(住房抵押贷款证券化)会全面推行,这事实上相当于向房地产行业注入流动性。

由于供应量严重过剩,未来10年中国绝大多数中小城市的房价降跑不赢真实通胀,绝大多数中国人“住房最痛苦的时候”正在过去。只有三四十个有明显人口流入的经济中心城市,房价仍然高昂。国家肯定会分类处理,在前一类城市减少保障性住房供应量,在后一类城市增加。而且房地产税的税率,也将有所不同。

整体而言,“二次房改”将对房地产行业构成利好,而不是利空。

作者:刘晓博

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