上海短短两天诞生3块“区域地王” 拿地是否合算?

短短两天3块地王,上海这三块地到底拿的合算不合算?

6月第一周已经成了土地周,全国各城市热点地块成交的信息已让人目不暇接,总价、单价、溢价都有突破,地王更是接连爆出,土地市场仿佛一夜转暖。上海热度更是不言而喻,短短两天3块地王,今天就来评价这三块地到底拿的合算不合算。

一、上海闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元09-03地块

要说热点,首当其冲当属闸北这块地了。虽然只有3家企业参与竞拍,但三家都是“高富帅”,最终拍出了87.95亿元的上海今年地王,溢价26.87%,由华润华发收入囊中,再度战胜老对手首创保利联合体和旭辉北方联合体。地块楼板价达到38062元/平方米,相比其3月拍下的毗邻地块,楼板价直升3000多元/平方米。

土地等级:4.5

性价比:3.5

优势:

1、地理位置优越、配套成熟,前景看好;

2、规模够大,中环沿线绝无仅有(除毗邻的10号地块);

3、开发商实力强劲,可以打造住宅精品;

4、可与3月拍下的毗邻地块相得益彰,共创中环新地标。

风险:

1、土地成本高,资金压力大;

2、人才公寓和写字楼将大为摊高其住宅成本,以人才公寓1万元/平方米和写字楼2万元/平方米的楼板价计算,商品住宅的楼板价可高达4.79万元/平方米,未来销售价格有一定压力。

二、上海宝山大场镇W121301单元38-02住宅地块

这块地的企业关注度非常高,截至2号已有37家房企领取申请表,3号参与竞拍的也达到了18家,其中包括中信、碧桂园、绿地、旭辉、远洋、新加坡庆隆投资、象屿、中铁、招商平安联合体、中骏、新城、万科、同济、九龙仓、保利、首创和金地等等知名房企,竞争非常激烈。最后经过40分钟争夺,最终被招商平安联合体以30.1亿元、高达89.67%的溢价率拿下,金地和九龙仓分别以30.05亿元和30亿元的细微价差抱憾出局。

土地等级:3.5

性价比:3.0

优势:

1、大家都一致看好的居住区域,未来提升空间较大;

2、地块不大不小,总价不高不低,有追求的企业都会参与;

3、目前行情看好,可做区域升级换代产品,价格有望看高一线;

4、招商平安有资源,更有钱。

风险:

1、参与企业过多,竞争激烈,土地溢价远超合理水平,对未来销售产生巨大压力;

2、目前周边还有待改善,短期内超越市场行情较难。

三、上海青浦区徐泾镇徐南路北侧08-02

地块处于青浦区东大门——徐泾镇,也属于虹桥商务区的规划范围,同样吸引了远洋、旭辉、碧桂园、首创等等12家地产大亨争抢,其中除了中标的葛洲坝,新城和首创的竞争也非;,但最终分别以11.03亿元和10.37亿元与该地块失之交臂,葛洲坝以11.04亿元的总价、2.73万元/平方米的楼板价收入囊中,同时也刷新了区域单价地王历史纪录。

土地等级:3.5

性价比:2.5

优势:

1、周边成熟住宅较多,环境和配套优越性较高;

2、在大虹桥辐射范围之内,住宅前景看好;

风险:

1、竞争太激烈,又搞出地王,葛洲坝成地王专业户;

2、当前青浦项目较多,价格相比没有太多优势。

这次上海三块土地都成为“地王”(区域地王),也预示着上海市场价格还将攀升。未来还会有新的地王出现,拿到的也不要高兴太早,自有压力;拿不到的也不要过分忧虑,自有机会。

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