上海土地市场总价太贵 标杆房企联合拿地避风险

上海土地市场再起波澜,今年总价地王再度诞生。

6月3日,华润置地(下称“华润”)与华发股份(下称“华发”)联合体拍下上海闸北区市北高新技术服务园区N070501单元09-03地块,成交价格87.95亿元,成交楼板价38062元/平米。

值得一提的是,华润、华发曾在今年3月20日以总价70.52亿元拿下的闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元10-03地块,成交楼板价34871元/平方米,与今日出让的这幅地块相邻,并且出让条件完全一致。

时隔三个月不到,该区域楼板价就已经上涨了3000元/平米。

“相比两次价格,可以看出在市场全面回暖的情况下开发商的拿地意愿越来越强烈。”德佑链家市场研究部总监陆骑麟向《第一财经日报》记者表示。

血战土地市场

今年5月份的销售情况无疑给了房企更多的信心。

本报记者综合多家机构数据显示,今年5月上海市商品住宅的供应量为106.7万平方米,环比上涨6.0%,同比上涨25.2%;成交量为142.6万平方米,环比上涨14.7%,同比上涨139.4%。而在深圳5月的一二手住宅成交总量高达19484套,接近2009年的峰值。视线转移到广州,5月全市网签9313套,同比上涨59%,环比上涨28%。

销售走好,房企势必需要拿地补仓,而核心城市土地依然稀缺,近日全国的土地市场高潮不断。

在同日上海的土地拍卖市场上,上海宝山大场镇地块吸引了包括碧桂园、绿地、旭辉、远洋、万科、九龙仓、保利、首创、金地等18家房企参与抢夺,最后经过多轮竞价,最终被招商平安联合体以溢价89.6%的价格拍得。葛洲坝上海房地产开发有限公司则以11.04亿元拿下了青浦东大门徐泾镇徐南路北侧08-02纯宅地,溢价率95.1%,成交楼板价27309元/平米,一举创下了该区域内的单价地王。

不仅仅是一线城市上海,很多二线城市土地市场也悄然火爆起来。

6月3日在苏州今年第一次土地拍卖会上,就成交了130亿元的土地金额。本报记者了解到,苏州此次土地拍卖共吸引了包括万科、碧桂园、华润置地、旭辉、世茂在内的58家房企及6名个人参与竞拍。土地拍卖最高溢价率达307%,而整体48.62%的溢价率也创下了苏州历史新高。

在天津,八里台镇沉寂两年之后,再次推出住宅用地。近日,天津土地交易中心公布了3宗城镇住宅用的土地出让公告,编号分别为津南(挂)2013-12号、津南(挂)2013-13号、津南(挂)2013-18号,3宗用地均位于津南区八里台镇,总土地出让面积338959.4平方米,总规划建筑面积372855平方米,挂牌起始总价10.234亿元,平均楼面价2745元/平方米。

《第一财经日报》记者多方采访获悉,二级市场的趋好往往来自于一级市场风向的传导,一级土地市场的走热一定会在后续市场中传导至房价乃至整个住宅市场的交易量。

联合拿地避风险?

和以往不同的是,越来越多的企业开始在核心城市联合拿地,上述上海土地市场的拍卖胜者就是这样的联合体。

“虽然土地市场很火爆,很多企业也看到了其中的风险,核心城市土地非常贵,很多企业要独立拿下这个地块会更加困难,而在开发阶段也会有更多挑战。”某业内TOP10房企上海公司营销总监告诉《第一财经日报》记者。

中原地产首席分析师张大伟认为,相比三、四线已经可以看到的风险,一、二线市场的风险要低很多,预计房企未来在一、二线城市拿地竞争将加剧。

正是基于这样的竞争,也有多位业内人士认为,未来项目无论是供应数量还是质量都将上升,未来更加激烈的竞争也将给当前在售项目造成潜在风险,由于这些项目土地价格都很高,如何开发更加考验开发商的能力。

去年9月,上海发布的《商业网点布局规划(2013-2020)》,大宁商业中心被定为与陆家嘴、静安寺、徐家汇等中央商圈同级的“市一级商业中心”。

由于这个原因,方兴、宝华等知名开发商相继进驻上海大宁板块,也就是华润、华发拿地的区域,而之前大宁金茂府就曾以48000/平方米的楼板价创造地价新高。

“通过我们的盈利模型测算大宁金茂府拿下这个土地价格要实现盈利非常困难,但我们也发现很多企业都在不断加码希望进入上海市场,我们估计这个还是战略考虑。”某房企土地拓展部门负责人对本报记者表示,“我们也在上海不断看地,但是基于风险指标我们并没有拿到合适的土地,价格都太贵。”

也有多位业内人士表示,大宁金茂府一期价格其实并不赚钱,方兴主要还是希望以此做自己在上海的品牌,而未来这个价格可能还会上涨,但是这个销售压力也很大。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,由于政策层面已经宽松,市场基本面回升已是既定趋势,此时开发商有可能趁机在上海这样的一线城市加码拿地,谋求市场深耕与逆势扩张的机会。

“一线城市土地会越来越贵,抱团拿地、合作开发将成为趋势,这些城市未来只会留下那些最专业的开发商,而其他的开发商贸然进入或许得不偿失。”上述营销总监对本报记者说。

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