万达首支类REITs周五落地 千元即可入股做王健林老板

还在互联网商业领域苦思出路的万达集团董事长王健林,终于可以迈出互联网的第一步:不是靠互联网赚钱,而是通过互联网借钱,老百姓1000元就可以做王健林的老板。昨天,万达宣布,首只类REITs互联网金融产品将于本周五落地,这意味着万达的轻资产转型将迈出重要一步。

1000元入股万达广场

王健林要借互联网金融融资。在这款名为“稳赚1号”的万达广场众筹项目中,设计基础资产是万达商业地产2015年新开工,且在2016年开业的只租不售的国内城市商业广场项目,项目期限为7年。该款产品认购金额最少1000元,最高为100万元,产品预期年化收益率将超过12%。其中收益来自两部分:租金收益预期年化6%,每年发放;物业增值收益预期年化6%,退出时一次性发放。

为了配合万达的轻资产化转型,金融集团业务定位是互联网金融和准REITs。按照王健林的设想,未来五年,万达将从重资产的房地产企业转型成轻资产的商业投资服务公司:未来投建万达广场,万达不出资金,只负责选址、设计、建造、招商和管理,使用万达广场品牌和商业信息化管理“慧云”系统。所产生的租金收益万达与投资方按一定比例分成。

凭借优惠的金融政策,上海自贸区或在2017年迎来万达金融集团的落地。据万达内部人士透露,万达集团正同时在上海自贸区商谈准REITs权证交易平台细节。若监管部门批准,万达集团实现离岸准REITs,面向境内和境外发行。而据业内人士透露,早在年初,万达集团已和上海自贸区着手搭建准REITs权证交易平台,该平台是上海自贸区为万达设置的定向开闸REITs平台,为双向跨境资金池。

万达计划凭借准REITs类轻资产模式,到2020年开业400-500个万达广场,到2025年开业1000个万达广场。王健林号称:“在五年之内做到足够大,彻底排斥掉竞争对手”。与之对比,过去万达利用重资产模式在全国开业109座万达广场,成为全球规模最大的商业地产企业,花费了接近十年。

万达利用众筹转型融资

据悉,该款“众筹项目”将于2015年6月12日至15日在快钱平台上发售。万达为产品提供了两种流动性解决方案:转让或机构收购。项目成立三个月后投资人可以在快钱信息平台上进行报价转让。按照万达的计划,项目包括两种退出方式:项目上市到期或持有至7年到期。

万达并非唯一一家希望借助与REITs从重资产向轻资产转变的低产商,万科也正在谋求转型,根据万科发布的消息,“鹏华前海万科REITs封闭式混合型证券投资基金”已于4月22日被证监会受理。

虽然万达宣布,预期收益率将超过12%,但是这个目标并非轻而易举。万达这款投向商业地产的类REITs产品收益率达到12%,其中包括租金和物业增值两部分,首先要保证每年租金收益率要高于6%。从国内实际情况来看,北上广深一线城市的住宅地产租金回报率仅2%,对投资者吸引力太低;商业地产一般毛收益率在5%到6%之间,还要考量经营情况以及分成,而且大部分项目前期需要大量时间和成本养铺。据业内人士透露,中国版REITs长期以来难以大面积落地,除了受流动性、税收政策等限制,也受困于中国较低的租金收益率。在增值部分,虽然商业地产租金收益率高于住宅,但是受互联网商业的冲击,商业地产增值明显落后于住宅。

从全球来看,北美是REITs 运营较早的区域。有研究显示,近二十年来,北美地区的REITs收益最佳(13.2%),欧洲次之(8.1%),亚洲 REITs 的平均收益最低(7.6%)。

昨天,万达内部人士表示,虽然提出预期收益率为12%,但是这个收益并非承诺,也不保本,实际收益可能出现波动。不过,对于这个项目,不少分析人士还是相当看好,中原地产有关分析人士表示,利用众筹转型融资渠道,是万达未来的方向,所以万达会尽力保证第一个项目成功,这个项目上线的销售情况应该比较乐观。

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