鹏华前海万科REITs获批 中国首只公募REITs现身

6月8日,鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金获批,成为国内首只获批的公募REITs基金。REITs被海外投资人定义为股票、债券、货币之外的第四类资产;鹨敌崾菹允,2015年4月底公募基金管理资产规模已达6.2万亿,但其投资范围局限在股票、债券、货币这三大类资产。而公募REITs的诞生,将公募基金投资标的的范围突破至资产证券化。

想象空间十足

标的万科前海企业公馆

鹏华前海万科REITs封闭式混合型证券投资基金对接的基础资产有可能是万科前海企业公馆未来若干年的租金收益权。这一坐落于广东自贸区前海蛇口片区的办公项目,有可能成就中国房地产下半场的重要金融实践。

万科前海企业公馆正是为前海自贸区的企业而建。这里有全深圳首个低密度绿色低碳公园式办公环境,也是前海首个通过BOT方式实现快速启动、快速为企业提供实体办公场所的创新项目。万科于2013年8月BOT中标该项目,2014年6月竣工交付使用。根据公开资料,前海企业公馆总占地面积约9万平方米,预计总投资额约8亿元,投资人对该项目的BOT期限暂定为8年(含建设期),将于2021年9月到期,到期后项目将无偿移交前海管理局。

按照前海管理局相关官员此前的表述,在未来入驻前海的企业中,“金融业占据绝对支配地位,除银、证、保、公募基金等传统金融业态外,大量PE、公募基金子公司、互联网金融、保理、小额贷款、要素交易市场等新型金融业态竞相出现,基本形成了创新支撑、良性循环、自我生长的金融生态圈。”而他们的办公物业本身也即将通过金融手段进行资产证券化。

第四类资产

阵痛十年REITs终放行

REITs是房地产信托凭证的英文简称,是一种以发行收益信托凭证的方式汇集多数投资者的资金,由专业机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的证券。在成熟市场,REITs已被投资者视为股票、债券、现金之外的第四类资产。

房地产作为深度影响宏观经济的重要行业,近年来围绕着房地产企业融资展开的措施不断推进,而是否放行REITs则成为一个敏感问题。在此之前,国内试水的REITs都以私募形式发行,对投资者人数、资金起点均有较高门槛要求。鹏华前海万科REITs的受理很可能是放行REITs的重要信号。

在公募基金公司里,鹏华基金对REITs似乎情有独钟。2011年,鹏华基金在3年研究的基础上开发了首只REITs投资基金——鹏华美国房地产基金。这是一只专门投资美国市场REITs的QDII。

目前,我国房地产开发资金46%来源于银行信贷,REITs可为开发商提供稳定的外部资金来源?⑸淌堑湫偷闹刈什擞,而REITs可加速商业项目变现,实现房企轻资产转型。REITs可分散投资,无需实物交割,从而极大地丰富了房地产管理和服务的内涵。海通证券估算,如果按照1960年美国REITs发展初期的规模占储蓄0.16%的比例看,未来我国发展REITs初期的规模将达704.88亿元。假设按照2010年美国上市REITs规模占储蓄17.25%的比例看,未来我国上市REITs规模将达7.72万亿元,对房地产资金来源替代率将增至16.34%。

万科方面表示,对于运营周期较长的项目,通过REITs这种金融产品创新,有助于减少资源占用,盘活资金利用效率,这符合公司的发展方向。公司将继续以“金融化、重运营”为发展思路,积极寻求合作,提高为股东创造回报的能力。

对于未来REITs在国内的发展,万科方面表示,REITs在国外的发展比较成熟,希望通过鹏华前海万科REITs,让更多的境内投资者也能熟悉这一金融产品,共同分享行业收益;对行业而言,REITs的出现,为拓宽融资渠道提供了更多可能,有助于推动行业健康发展。

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