开发商办公楼一楼二卖欠款3亿元 闸北法官17次约谈

房产开发商大楼已造好,进入售卖期,按理说应该有大笔资金进账,可是上海经广房地产公司的银行账户上却没有一分钱,于是,它就拿没钱当“挡箭牌”,每逢法院发来《责令履行报告义务通知》或是约谈时,就开始哭穷。直到法院追加另一被执行人,并积极筹备其名下房产的拍卖事宜时,经广公司才坐不住了。最终,闸北法院成功执行完毕经广公司拖欠的3.5亿多元。

26层办公楼竟卖二主

诡计暴露被判决还钱

2011年,上海飞翔投资发展有限公司看中了经广公司开发的办公用房,先是定了8号楼的6到12层,之后觉得满意,又定了35号楼的3到21层楼房。因为飞翔投资有限公司诚心要买房,房款累计已经支付了3亿元,却没想到经广公司背着他们又将同样的楼层卖给了其他公司。

经广公司与案外人务实公司多次签订了《商品房预售合同》,分别允诺将8号楼的2到19层、35号楼的3到21层卖给务实公司,并写明要求对方限期支付相应金额付款等事项。这些事情被飞翔公司发现后,飞翔公司认为经广公司不愿意也无法履行之前跟他们签订的协议,于是将经广公司告到闸北区人民法院,要求法院判令解除双方之前签订的《认购协议书》,经广公司归还飞翔公司购房款3亿元及利息,共计3.5亿多元。

原告的诉求得到了闸北法院的支持,经广公司不服闸北法院判决,上诉到上海市第二中级人民法院,2013年11月,中级法院驳回上诉,维持原判。但是判决生效后,经广公司却迟迟不返还飞翔公司钱款,2013年12月,原告飞翔公司来闸北法院申请强制执行。

被冻结账户余额为零

卖房所得款都去了哪

闸北法院依法受理案件后于2013年12月17日依法向被执行人经广公司送达了督促履行通知,责令其于2014年1月3日上午履行支付欠款本金、利息、案件受理费、财产保全费、执行费等共计3.5亿余元的义务。但期限届满后,经广公司并没有履行支付。

开始时,法院多次依法向被执行人送达执行通知,限令经广公司在期限内履行支付欠款,但经广公司迟迟没有行动。2014年1月13日,根据飞翔公司提供的财产线索,法院冻结被执行人银行账户,让人没有想到的是,实际冻结金额竟然是0元。

“这让我们都很费解。”本案执行员王招林告诉记者,一个房产开发商不可能没有一点本金,“而且它所造的办公用房已经进入售卖阶段,已经能收回房款,怎么可能一分钱都没有呢?”揣着这个疑点,法院一方面积极着手查封被执行人名下的房产,另一方面寻找其他突破口,调查其资金的具体走向。

2014年1月,法院查封了被执行人名下的房产(办公用房)并移送评估,估价结果约为3.49亿元。之后,法院向被执行人发出《被执行人财产申报表》,被执行人如期申报。法院还向被执行人发出《责令缴付售房款通知书》,责令其将2013年11月22日之后的售房款缴付法院。但被执行人依然没有履行。

限制出境限制高消费

公司后续经营或受阻

2014年1月28日,法院对经广公司的董事长、董事兼总经理等人采取了限制出境及限制高消费的执行措施。这时经广公司的董事长齐某感到了压力。因为他在香港还有一个公司,经常要去香港办理事务,限制出境的强制执行手段给他的生意带来很多不便。

不久,法院察觉经广公司有向其他公司转移财产的迹象,原来经广公司员工的工资是由希望公司代发的,而且2013年11月以后,希望公司代收了经广公司的售房款1.89亿元,还曾为经广公司代付工程款、税金等开发费用。

2014年2月,法院认为,希望公司作为经广公司的关联企业,和经广公司资金混同,其帮助经广公司转移公司资产,于是法院决定对希望公司的财产采取执行中财产保全性措施。第二天,法院就冻结了希望公司在银行的两个账户,存款分别5400余万元和200余万元。虽然这笔钱对于经广公司的欠款来说是杯水车薪,可是这已经给希望公司开展日常业务带来了很多不便。经广公司更加紧张了,公司的董事长、经理、监事等人不得不考虑继续拖着欠款将给公司的后续经营造成什么影响。

着手拍卖被查封房产

开发商主动要求还钱

据法院工作人员介绍,经广公司的态度开始的时候一直很坚决,他们一直咬定没钱。

法院的执行法官们做了大量的工作。从2013年12月17日至2014年4月15日期间,法院17次约谈经广公司,要求其自觉履行付款义务,但经广每次都称资金紧张,不履行付款义务。

没有现金,法院只好想办法将其名下房产变现来支付被执行人的欠款。2014年3月25日,法院裁定拍卖被执行人被查封的191套房产(办公房),预计拍卖时间为2014年5月9日。

听说190多套房产要被拍卖后,经广公司的负责人开始焦虑了。因为拍卖变现还欠款对于经广公司来说实在不划算。

“这些房产评估出来的价格和欠款总数差不多,可是拍卖存在着流拍等各种各样的风险,若是房产商把这些房子拿去卖,说不定还能有盈利。也就是说,房屋以拍卖价成交很可能会影响被执行人的利益,对被执行人来说是得不偿失的,他们也很清楚这一点。”王招林说,经过房产商的考虑,他们在拍卖前不久来到法院,要求法院停止拍卖,答应把钱款打到法院账户,由法院交给申请人飞翔公司。

至2014年5月底,本案全部执行完毕,这块“硬骨头”也终于在半年时间内被闸北区法院拿下。(文中公司名全系化名)

法官说法

以效率为核心多措并举形成合力

本案的执行员王招林表示,本案的执行标的巨大、案情复杂,案件办理非常棘手,若是久拖不决可能使得该案变为成年老案,因此,在案件进入执行程序后,执行法官即以“效率”为核心,对被执行人“步步紧逼”:在启动被查封房产拍卖程序的同时,17次约谈被执行人要求自觉履行判决义务,并且限制被执行人法定代表人出境。

了解到被执行人转移财产行为后,法院迅速追加希望公司为被执行人,且查封了银行账户5600余万元,起到了很强的震慑效果。“在案件执行长唐卓青副院长的指挥下,抓住案件要害,反应及时迅速,采取多种执行措施是本案最终能够执行完毕的重要法宝。”王招林说。

值得一提的,着手准备对房屋进行评估和拍卖也给了被执行人很大的压力。加之追加被执行人、着手准备房产拍卖等措施的实施,形成合力,让经广公司不得不考虑当老赖要付出的巨大代价,最终该案执行完毕。

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