保利置业34亿上海抢地 产品和定价将面临较大挑战

高溢价显然已经成为上海土地市场的代名词。近日,上海迎来6月的第四场土拍,杨浦区平凉社区01E2-01、02地块(12、13街坊)今年推出的首幅宅地以46.12%的高溢价率成交。

据媒体现场消息,该地块共吸引了6家房企参与现场竞拍,分别为1号恒基旭辉、2号碧桂园、3号新城、4号保利地产(保利西山林语保利新茉莉公馆)、5号平安滨江及6号首创、保利置业、山东黄金联合体。

最终,经过逾50轮激烈竞价后,6号首创、保利置业、山东黄金联合体成功将该地块收入囊中,成交总价34.54亿元,折合楼面价35635元/平方米。

上海中原研究咨询部总监宋会雍认为,高溢价拿下杨浦地块后,开发商后续开发定将承受较大压力,无论是产品还是定价都面临着一定挑战。

保利置业上海抢地

纵观全场土拍会,5号平安滨江及6号首创、保利置业、山东黄金联合体成为绝对的主角,1号恒基旭辉、2号碧桂园分别叫价两轮后便偃旗息鼓,而本以为会与保利置业上演一场“兄弟”争产戏码的保利地产全程沉默,与3号新城一起充当“打酱油”角色。

据现场报道,平安滨江与保利置业联合体的拉锯战始于第14轮竞价,双方都表达出势在必得的决心,叫价毫不犹豫,一方报价后,另一方亦马上应价,竞拍过程激烈且迅速。

最终,保利置业联合体经过50多轮角逐后,以总价34.54亿元竞得杨浦区平凉社今年推出的首宗宅地,折合楼面价35635元/平方米,溢价率46.12%。

出让公告显示,该宗地出让面积32359.6平米,起始价格236373万元。其中,01E2-01商办地块用地面积9164.4平方米,01E2-02住宅地块用地面积23195.2平方米,且全装修比例为100%。

根据规定,该宗地的出让条件也较为苛刻,地上建筑面积80842.16平方米,地下建筑面积不大于16084平方米,其中01E2-01地块可建设地下二层。地下一层为经营性用途,建筑面积不大于8042平方米,地下二层为停车库,建筑面积不大于8042平方米。

同时,该宗土地办公部分的产证办理以单层楼面为最小单位,需整层出售。O1E2-01地块应打造高品质办公楼宇,商业整体经营,产权不得分割出售,主要为周边办公人群提供优质商务配套服务,并兼顾附近居民的生活配套需求,面积控制在商办建筑面积的20%以内;O1E2-02地块不再设置商业配套。

此外,商办地块建筑限高80米,宅地建筑限高60米,且须配建不低于住宅总建筑面积5%的保障性住房。另外,住宅地块绿地率不少于35%,商办地块绿地率不少于20%。

上海中原研究咨询部总监宋会雍认为,35635元/平方米的楼面价会给开发商的后续开发带来比较大的压力,因为地价跟周边在售的项目并没有拉开。

根据35635元/平方米的楼面价计算,01E2-01、02地块未来要实现盈利,定价至少要在7元万/平米以上,但目前该地块周边在售项目中,文通雅苑均价51000元/平方米,宏惠花苑二期54000元/平方米。

因此,宋会雍表示,该地块后期的产品和定价都将面临着较大挑战,即使打造的产品比周边项目高一个档次,也未必有很大的利润空间。

追赶保利地产?

作为保利集团旗下的两个地产平台,保利地产和保利置业之间的同业竞争问题一直是市场关注所在。而在保利置业本次联合拿地之前,保利地产刚公告宣布将以并购方式在上海实现扩储。

6月9日,保利地产宣布,将以0.25港元/股的价格现金认购上置集团新发股份,成为上置集团持股30%以上的单一最大股东。这意味着,保利地产在上海的项目储备将得到有效补充。

据上置集团2014年年报显示,截至2014年12月31日,该公司以供出售的持有或开发中的物业达93.68亿港元,其中上海区域物业货值为58.89亿港元,分别为绿杉海上华府、绿洲雅宾利花园、上置浦东滨海项目、黄埔华庭、华府一号、浦迪1号等。

也因此,在市场人士看来,保利置业此番高价拿地,颇有一点与保利地产暗自较劲,不输人后的意味。

相关统计数据显示,2013年,保利地产住宅销售金额为66.88亿元,销售面积25.75万平方米,而保利置业销售金额仅为32.15亿元,销售面积15.36万平方米。

但是到2014年,保利地产销售金额为44.73亿元,销售面积10.73万平方米,而保利置业销售金额却达到了47.54亿元,销售面积15.85万平方米。

相较之下,不难发现,保利置业在上海住宅市场的表现已经开始超越保利地产。

不仅如此,保利置业近两年在上海市场的拿地也较为积极。2014年,保利置业经过近两个半小时的激烈竞拍,以32.4亿夺得杨浦区平凉街道18街坊地块,楼面价39264元/平方米,溢价36.8%。更早前2012年保利置业还以32.5亿元拿得的杨浦区平凉街道22、23街坊商住办地块。

而粗略查阅,保利地产上次在上海拿地已经是2011年10月,彼时,该公司以45亿竞得徐汇区滨江XH129B-02、XH129D-01地块。

通过迅速的扩张,保利置业的项目数量也在向保利地产逼近。据统计,保利地产目前持有16个项目,保利置业持有15个,基本持平。

面对后来者保利置业的紧追直上,保利地产显然不能淡定,于是通过并购曲线扩储,但保利置业也并不示弱,积极投身土地市场抢地。各自较劲下的两家公司未来将迎来怎样的竞争格局,还需要用更长时间来检验。

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