招商地产重组方案获得通过 新公司市值将超过万科

在A股房地产板块市值排行榜上,万科数年来独占鳌头,直至绿地控股今年8月份入场,即使其市值迅速缩水,但万科仍沦为“老二”。然而,待招商系地产重组完成后,其市值将不低于1872亿元,届时,新上市主体招商局蛇口控股将把万科甩在后头,成为在市值方面与绿地一争高下的实力派后来者。

不过,相对于业内对招商系完成重组后的业绩规模预期,《证券日报》记者向招商内部人士证实,完成重组后的招商不会马上跨入千亿元阵营,因为合并吸收资产性质,土地储备量大,待项目开发且进入销售阶段后,规模业绩将快速释放,三年内极有可能超千亿元。

目前,招商系地产重组正进入最后冲刺阶段,11月23日,招商地产公告称重组方案获得了证监会的有条件通过。

“我们争取在年底前完成重组!闭猩痰夭喙厝耸肯颉吨と毡ā芳钦呷缡峭嘎。

重组方案获有条件通过

昨日,停牌近5个月的招商地产复牌,虽出现习惯性下跌,当日报收35.6元/股,但仅下跌0.97%。

而前一晚(11月23日晚间),招商地产公告称,证监会上市公司并购重组审核委员会于当日召开了2015年第100次并购重组委工作会议审核,招商局蛇口工业区控股股份有限公司(下称“招商局蛇口”)换股吸收合并招商地产并募集配套资金事项获得有条件通过。招商地产称,招商局蛇口尚未收到中国证监会的正式核准文件,待收到中国证监会相关核准文件后将另行公告。

根据招商地产此前公告,此次资产重组涉及两个方面,一是招商局蛇口以23.60元/股的价格吸收原招商地产股东股份;二是向10名特定对象增发股份,发行股份不超过6.36亿股,募资金额不超过150亿元。

据记者了解,重组完成后,新上市主体为招商局蛇口控股,由招商局集团控股,股东涉及招商局轮船(非股票代码为601872的招商轮船)、原招商地产中小股东以及本次非公发行对象等。

但11月11日,招商地产已发公告称,对再融资方案进行了调整,规模由人民币150亿元缩减至125亿元。易方达及上海鼎辉两家公司因故未参与最终募资,募集资金用途上减少投向太子湾自贸启动区一期项目的25亿元。鉴于此,此次配套发行的认购对象剩下工银瑞信、国开金融、深圳华侨城、北京奇点领创、兴业财富、北京致远、博时资本,以及招商局蛇口员工持股计划共计8名。

对此,中投证券房地产行业首席分析师李少明认为,待重组完成后,招商局蛇口重新上市,将聚焦主业,加速释放业绩,成为我国自贸区建设的名片。一方面,作为当前主要利润来源的房地产开发项目价值将加速释放,今年前10个月销售额420.2亿元,11月份由于蛇口海上世界双玺项目热销(均价达9万元/平方米),预计全年会有大幅增长;另一方面,公司正通过转让或拍卖套现部分物业,如蛇口的住宅项目、拥有“南海意库梦工场大厦”金域融泰的股权,此举将大大提升公司当年的盈利,也减少未来资产管理的成本,更好的聚焦三大主业。

李少明称,重组完成后,招商局蛇口将实现园区开发及运营、社区开发及运营、邮轮产业建设及运营三大主业协同发展,政策红利催化长期高增长。

“即使涉及园区开发及运营,也不会大量增加持有型物业!闭猩谭矫嫒耸肯颉吨と毡ā芳钦咄嘎。

而在邮轮产业建设与运营方面,招商将立足太子湾,背靠招商局集团强大的货运码头资源,加快邮轮码头的全国化布局,并以太子湾邮轮母港为核心,借助与国际邮轮巨头的战略合作,打造邮轮运营的完整产业链。

向千亿元规模发起冲击

值得注意的是,李少明认为,待重组完成,招商地产退市,而招商局蛇口重新上市,招商局蛇口控股资产价值估值为2419亿元。按照23.6元/每股的发行价,新公司市值将不低于1872亿元(含配套募集资金),市值在行业内仅次于当前的绿地,高于万科。而参照11月24日股价,万科市值为1619亿元,绿地市值为2122亿元。

值得一提的是,业内较为关注的是重组后的招商局蛇口市值虽将力压万科,位居A股第二,但其销售规模短期内将难以与万科和绿地匹敌。

不过,从此次吸收合并的资产情况来看,在土地储备方面,较公开市场拿地,未来的招商局蛇口将极具优势。

中金公司房地产分析师宁静鞭曾在其分析报告中表示,整合后招商局蛇口将包括招商地产原有资产储备1265.3万平方米、蛇口控股固定房产139万平方米、蛇口控股房产开发储备388.2万平方米以及蛇口园区土地使用权510.6万平方米四大块资产。如若蛇口控股以23.6元/股成功发行,以目前A股龙头平均NAV折让15%%~20%测算,估计市值隐含的土地储备价值平均将达11615元/平方米,对应拆分到太子湾片区、前海片区的隐含地价约为30700元/平方米及11200元/平方米,略低于周边市场土地价格。

而《证券日报》记者也注意到,招商地产今年并未在公开市场拼地。前三季度,招商地产主要以合作方式拿地,在土地市场上斩获15个项目,涉及土地款约269亿元。

中信建投房地产首席苏雪晶称,招商地产前三季度合作拿地平均权益由中期的51%进一步降至36%,实际控股项目总地价为51亿元,实际上今年通过公开市场扩张的步伐有所放缓。从布局区域来看,继续强化北京、上海、广州等一、二线城市,投入占比达94%。

苏雪晶认为,随着公司吸收换股合并方案推进,招商局前海、蛇口等优质资产注入,公司将拥有深圳自贸区核心资源,较之公开市场取地,这些资源赋予公司无可比拟的优势。

“重组之后,预计经过一两年开发销售的时间,招商销售规模增长将提速,同时将迈入千亿元阵营!崩嫉伦裳懿盟窝忧煜颉吨と毡ā芳钦呷缡潜硎。

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