信达72.99亿竞得新江湾城板块 成为该区域单价地王

11月25日,信达以72.99亿元竞得杨浦区新江湾城N091104单元C1-02(D7)宅地,溢价率81.69%,楼板价49152元/平方米,刷新区域楼板价,成该区域单价新“地王”。值得一提的是,目前该土地周围的楼盘销售均价在5万/平方米,多位业内人士预测,按照上述楼板价拍地信达至少需要卖8万/平方米才能够保本。

《第一财经日报》记者注意到,参与此次竞买的有12家房企,包括泰禾、中铁建、保利地产、龙湖平安、中铁、金茂首开、葛洲坝、阳光城、象屿、新城、信达、中海。最终信达力压群雄获取该土地,而会后多位参与拍地的房企负责人吐槽信达出手太猛,虽然大家都很希望获取该优质地块,但是企业授权有限。

上述土地总范围东至江湾城路,南至殷高路规划公共绿地,西至淞沪路公共绿地,北至国泓路清波路。地块出让总面积为131998.1平方米,容积率为1.125,为住宅用地,地块的挂牌起始价高达40.1725亿元,楼板价2.7万/平方米。该地块曾于首次挂牌之后被紧急叫停,经过系列调整后重新挂牌出让。调整后,该地块要求中小套型比例不低于60%。

上海链家地产研究部统计数据显示,新江湾城板块距离此番最近的一次出让是2012年,新加坡庆隆集团旗下的PeakShinesPte.Ltd以6.1亿元摘得新江湾城D5地块,单价不到1万元。这意味着,新江湾城板块土地连续三年没有供应。而对于纯住宅土地,该板块则连续五年没有供应。

同策咨询研究总监张宏伟认为,上述房企都非常有实力,部分房企明确表示势在必得?悸堑600多套中小套型配建,刚好与区域内200平米左右的大面积段产品形成差异化竞争,不愁出路,房企势必积极拿地,预计两年后上市均价至少8万/平方米以上,这也将带动新江湾板块整体价格由现在4.6万的均价继续上涨。

根据公开资料,新江湾城地处上海中心城区东北部,总占地面积9.45平方公里,原系江湾机场的旧址,是上海市区唯一一块自然生态“绿宝石”。城区中规划了江湾天地、复旦大学江湾校区、新江湾城公园、自然花园、都市村庄、知识商务中心等六大板块,以及生态走廊、文化中心、极限运动中心等特色生活配套。杨浦新江湾城作为一个以中、高档住宅为主的知识型、生态型大型花园式国际社区,在第三代国际社区的建设中备受瞩目,比肩之前的古北与联洋。以“生态、人文、信息、低碳、资源”五大指标为评判体系的国际化社区标准论。

但是新江湾板块此前的情况并不理想,新江湾几年的历史不断上演转让,退出,折价,抛售等问题!兜谝徊凭毡ā芳钦呤崂矸⑾,2007年,绿城12.6亿1.2万的楼板价拿下了D1地块,在2009年绿城;闭奂勐舾司帕,成为了玺园。2008年,新江湾城最重要的F地块,67亿卖给了铁狮门,是当年全国总价地王。如今过去7年,尚浦领世商办部分仍然有很大的面积尚未开建。2009年,中建以37亿的总价3.2万的楼板价拿下了当年的全国单价地王。但之后其成交情况一直不理想。

多位业内人士在接受《第一财经日报》记者采访时认为,新江湾板块楼市问题有几个。首先是之前这里是军事区域,很多土地本生并没有通过公开拍卖,这些土地上的项目自然价格会比较低。此外,在两年前福建炒房客出现资金链断裂而集体抛售导致市价房源无法销售,进一步拉低价格。同时,这里的配套和认知度还有待提高。虽然如此,业内对于新江湾未来的走势还是非常认可的,考虑到这里比较低的价格和比较好的环境,区域价值可能还会提高。

但是随着2015年市场的好转,这里的项目开始快速销售。“目前总价1000万以下或者面积在250平方米以下的户型基本都没有了,2015年开始这里的销售非常好,很多楼盘甚至不用代理公司就可以自己销售一空,。这里的客户大部分都是置换性需求,财富有一定的积累,希望改变自己的居住环境。”上海链家新江湾一区区域总监王平告诉记者。

王平也坦言,虽然2015年销售非常好,但是也是在透支2016年的购房能力,未来新江湾板块到底如何可能还有待考证。

张宏伟同时提到,由于一线城市仍然是投资和资产配置的重点城市,房企们积极回归这个趋势可能段时间还不会改变。

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