大虹桥崛起 上海各商务区功能划分渐清晰

近期,随着聚集在虹桥商务区的商业综合体与写字楼陆续投入使用,大量来自上海各个CBD的企业选择将办公地点搬至“大虹桥”。

除了众多知名跨国企业搬至“大虹桥”,许多房企也纷纷将总部迁移到虹桥商务区。据中国房地产报记者了解,目前已有万科、正荣、龙湖、东原、碧桂园等知名房地产开发企业计划或已经将总部或区域公司办公地点搬迁至虹桥商务区。

2016年,上海虹桥商务区已经进入成立的第七年,随着区域的建设与发展,“大虹桥”的“虹吸效应”也在逐渐显现。

企业租户搬迁“大虹桥”

截至2016年10月底,虹桥商务区共有327栋完成结构封顶,超过单体建筑总量的93%,瑞安虹桥天地、虹桥万科中心、冠捷大厦等已整体投入运营,虹桥天地办公部分出租率高达90%,商业出租率超过80%。

在第一太平戴维斯上海商业楼宇部高级董事郑廷俊看来,众多企业从各个CBD搬址“大虹桥”原因主要有三:从租金来看,“大虹桥”甲级写字楼的租金水平与其他CBD相比拥有一定的竞争优势,可以帮助企业降低租赁成本。目前“大虹桥”的租金在每天每平方米5.5元~6元,而陆家嘴已经达到每天每平方米11元左右。另一方面“大虹桥”的地理位置优势能够缩短与周边城市的距离,借助高铁等交通工具能够帮助企业加强与周边城市的交流与业务联系。第三,虹桥商务区的总部经济效应也在吸引着租户的聚集,尤其是一些跨国企业,无论是写字楼的体量还是等级都能满足他们对企业形象的定位和要求。而且目前已有罗氏诊断、壳牌等知名企业入驻“大虹桥”。

以已经整体投入运营的虹桥万科中心为例,据上海万科相关负责人透露,目前虹桥万科中心已有包括长江商学院华东区总部、伊顿国际教育旗下伊顿学前教育中心、韩国CJ集团华东区总部,蒂森克虏伯工程技术(中国)有限公司、西蒙电气(中国)有限公司、德国KSPG集团旗下科施博格(中国)投资有限公司等世界级知名企业入驻。

上海万科相关负责人告诉中国房地产报记者:“目前虹桥万科中心的项目出租率约达到70%,入驻率约40%。入驻企业类型主要为地产类、重工类、科技类等几类!

上述上海万科相关负责人表示,虹桥商务区拥有众多战略合作伙伴分布,选址虹桥办公有助于房企优势互补、强强联合。而房企间的合作也正是当下发展的新趋势。另外,房企对于“大虹桥”未来的发展前景有着良好的预期,因此也都在虹桥开发项目抢先储存土地。

板块升级消解高空置率

尽管有大量企业逐渐入驻虹桥商务区,“大虹桥”写字楼的空置率水平始终居高不下。对此郑廷俊解释道:“由于近两年虹桥商务区大量写字楼完工并投入使用,入市较为集中,所以写字楼空置率水平一直较高。未来随着企业逐渐入驻这些空置率也会逐渐被消化,但由于短期供应的集中,在未来10到12个月之内“大虹桥”的空置率仍会保持在高位!

虹桥商务区是上海自1992年开发浦东新区以来的又一个备受瞩目的大型区域开发项目。随着虹桥商务区日渐成熟、快速发展,许多看好“大虹桥”的业内人士都认为,在不久的将来,“大虹桥”有潜力成长为足以媲美陆家嘴的商务区域。不只是飞速成长的虹桥商务区,上海几个正在崛起的新兴商务板块也在逐渐改写着上海的商业地产格局。而随着上海写字楼市场的不断成熟,各个板块之间功能的划分也越来越明晰。

其中,靠近陆家嘴区域的前滩与世博板块近几年来成长快速。郑廷俊表示,前滩和世博板块都是政府整体规划建设的区域。前滩临近陆家嘴,能够良好的承接来自陆家嘴金融业务的辐射,未来成熟后不仅能够与陆家嘴形成互补,更能进一步推动浦东新区的开发建设。而世博会后拥有较好基础的世博板块在政府的整体规划下也在逐渐形成规模!按庸8到10个月的租赁情况来看,世博板块一些甲级写字楼已经受到了大量企业的关注和欢迎。而随着卢浦大桥、打浦路隧道、西藏南路隧道的开通,世博板块与浦西的距离也在逐渐缩短,交通优势日渐显现!

值得关注的是,上海这些新兴商务区域的功能和定位各有侧重。大虹桥凭借卓越的交通优势吸引了众多跨国企业和制造业聚集。未来,“大虹桥”还将与陆家嘴的国际金融中心、临港新城的国际航运中心形成三点联动的发展新格局,成为上海联通世界的重要窗口。

而以国际性社区和金融服务区为定位的前滩,以及吸引了众多央企入驻世博板块也将在逐渐成熟后与陆家嘴形成配套与补充,弥补陆家嘴不具备的细分功能。同时还会衍生出与陆家嘴板块新互动性,吸引一些金融类、现代服务业和高端制造业的入驻。

郑廷俊表示:“随着上海各个新兴商务板块逐渐成熟,不同的企业、具备不同功能类型的租户也会选择而不同的商务区域设置办公地点。市场的细分也会决定各取所需。未来上海的商务区域也将朝着功能多样化、差异化,呈点状分布的方向发展!

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