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李勇:写字楼旧改翻新盘活商办存量市场

2017-12-28 17:12

2017年12月22-23日,由全联房地产商会、房讯网主办,全联房地产商会写字楼分会承办,中国写字楼产业园发展论坛第十四届年会在北京富力万丽酒店成功举办,主题为"回归与重构:商办地产可持续发展之路",来自地产界、金融界、学术界及互联网界专家、政商学届精英及新闻媒体超过600位嘉宾出席。

佳兆业地产集团北京区域副总裁李勇先生参加了年会第一场圆桌对话,和其他对话嘉宾共同探讨了主题"新时代下的商办力量-回归本来,重构未来"。李勇先生从开发商角度解读商办面临的挑战、机遇以及产品转型升级的途径。

以下是李勇先生演讲全文:

感谢刚才王总和庄总的发言,讲了很多事实。在我印象中,在住宅限购限贷的情况下,很多商办类的公寓产品,打的标语是不限购不限贷--买不了住宅,买公寓。当然(这其中)也有种种历史原因。比如有的城市做一些产业引导政策,引导某些不发达地区发展商业,拍出一些地,拍地的同时政府要求这些地方建写字楼、商业。但是商业是有规律的,这个地方还没有成熟,建起来之后很可能没有客流。这就容易形成大批量的空置,空置以后怎么办呢?有可能会引导性地变成了类住宅,有些空置的写字楼甚至一些产业都会往类住宅方面去引导,所以某种程度上疏解了积压的库存,也适应了一些当地的需求。

但今年这个政策出来以后,大家的方向一致了。在去年有些城市甚至还出现了政府鼓励商改住的政策,比如鼓励把一些在不同阶段的写字楼改成公寓销售,可以引进燃气等等。但是后来政策慢慢变了,到今年北京这个政策出来以后,各地政策也跟着变了,都趋向一致了。像深圳、上海、广州等城市则更加严格。

刚才庄总那句话我觉得讲得非常好,就是"回归本原",要满足真实的写字楼的需求,而不是这种类住宅的居住需求。因为有这种模糊地带存在,所以我们以前有时候拿地遇到这种情况,第一个反应就是把它建成公寓,能比周边的住宅打个八折来卖,甚至设计的时候设计成4.5米层高,做LOFT,有一些增值。但是现在不行了,政策发生变化了。再遇到这种商业配比比较高的地,参拍的就少了。

其实某种程度上326文件也是住宅限购政策的一种延续。再往深了讲,其实也是化解金融风险。前两天召开的中央经济工作会议中提到,国家未来三年的三件大事,其中有一件就是防范化解重大风险。实际上今年我们去谈融资的时候,金融机构的方向也发生变化了。比如拿新项目,你要融资,首先地价是不能做的,招拍挂这种渠道有些金融机构是不允许配资的,收并购也必须是两年以上的招拍挂项目。而对于长租公寓、联合办公、写字楼租赁等行业,反而会比以前更加容易获得融资。

随着金融监管政策的逐渐趋紧,有很多金融创新其实就是在规避监管,或者说在模糊地带做一些变化。我们现在做房地产开发也好,做写字楼租赁也好,也是要做创新,但创新该怎么做呢?就是在政策允许范围内,去仔细地研究政策,甚至是预判政策将来的方向,然后再尝试去做各种创新。

限购政策出来以后,写字楼的需求量变少了,这减少的本身就不是写字楼的正常需求,实际需求到底多大,需要做评估。在座各位都是写字楼租赁行业人员,这是一个机会,尤其是金融创新以后,各种REITs、ABS做起来,单一主体的租赁就会变成多个主体。一栋写字楼将来做证券化以后,就可能属于无数的投资者。相当于没有单一大股东的公司的职业经理人,管理团队的作用就凸显出来了。某一个团队你能租得好,给业主能挣的钱多,投资者就往这里来。大家就相当于一个一个的基金经理,那行业价值就能体现出来了。

我们佳兆业还有一个外号,叫旧改专家或者叫烂尾楼改造专家。我们在北京的佳兆业广场就是着名的烂尾楼,经历了十几年的风风雨雨,过程很曲折,但是我们不怕复杂、不怕辛苦,用心去做,终于做出来了。

除了北上广深等一线城市,大部分城市的写字楼是供大于求的。就算在北京,市场上的写字楼也是有空置的。雄安新区建起来了,北京的一些企业搬出去,空出来的一些不满足时代要求的旧楼也需要做改造和翻新,这就是存量,也需要改造。

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